서울 거래 감소와 ‘거래 없는 상승’ 장세

서울 '거래 없는 상승'과 대출 병목

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파이어랩 운영자

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TL;DR

  • 서울 아파트 매매거래량이 7월 6564건으로 전월보다 15.2% 감소했다 — 거래 가능한 물건이 줄면서 일부 상승 거래가 가격지수를 끌어올리는 '거래 없는 상승'이 나타났다.
  • 강남·서초는 조정 흐름인데 강북·외곽(중랑·성북·강북·노원·도봉)은 신고가가 이어졌다 — 8월 넷째 주 서울 전체 매매가격은 0.29% 상승을 기록했다.
  • 기준금리 인상과 은행 대출 규제로 주담대 시장은 좁아졌다 — 한은이 지난 27일 기준금리를 3.00%로 올렸고, 주요 은행의 5년 고정 주담대는 4.68~7.12% 수준이다.
  • 분양은 양극화가 심화되는 가운데 유공자 특별공급 부정청약 5년간 9건 적발로 제도 검증 문제가 제기됐다.

첫 장면은 수치가 보여준다. 31일 국토교통부 집계로 7월 서울 아파트 매매거래량은 6564건으로 전월(7742건) 대비 15.2% 줄었지만, 한국부동산원 기준 8월 넷째 주(24일) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.29% 올랐다. 전일 전일 브리핑에서 예고한 ‘수도권 강세와 대출 병목의 교차’가 오늘의 장면으로 가시화됐다.

매매: 거래가 줄어든 자리에서 일부가 가격을 끌어올리다

서울에서는 거래 감소와 가격 상승이 같이 나타나고 있다. 국토교통부의 7월 주택통계는 서울 아파트 매매거래가 지난해 같은 달(8485건)보다 22.6%(1921건) 줄어든 수준임을 보여준다. 거래 감소의 배경에는 매수자의 관망뿐 아니라 집주인의 매물 회수가 있다. 빅데이터업체 아실 집계로 서울 아파트 매물은 3월 21일 8만80건을 정점으로 줄어들어 이날 기준 6만6808건으로 감소해 고점 대비 16.6% 줄었다.

지역별 온도차가 뚜렷하다. 한국부동산원 주간 동향에 따르면 8월 넷째 주 기준 서울은 전주 대비 0.29% 상승했으나 강남구는 -0.11%, 서초구는 -0.05%를 기록했다. 반면 강북 14개구 평균은 0.40%로 강남 11개구 평균 0.20%의 두 배 수준이다. 중랑구가 0.56%로 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 보였고 성북·강북이 0.55%, 도봉·노원은 0.54%였다. 일부 단지의 신고가 거래가 주변 호가 기준을 끌어올리는 구조다. 예컨대 노원구 상계주공1단지 전용 41.3㎡는 7월 말 5억2000만원에서 8월 8일 5억6000만원, 14일 5억8000만원으로 보름 사이 6000만원 올랐고, 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡는 8월 1일 8억6500만원에서 8월 13일 9억2300만원으로 거래됐다.

전문가 진단도 비슷하다. 송승현 도시와경제 대표는 최근의 거래 감소가 단순한 수요 위축보다 토지거래허가구역 확대·대출 규제 등 정책적 제약 영향이 크다고 짚었고, 김인만 부동산경제연구소장은 강남권은 하향 매물이 늘지만 매수자가 없어 실제 계약으로 이어지지 않는다고 설명했다. 이들이 지적한 것은 거래량 감소 자체가 가격 하락으로 곧장 연결되지 않는다는 점이다.

전세·임대 시장: 공급 부족과 월세 전환 압력

거래 감소와 함께 전·월세 수요는 여전하다. 시사저널e는 서울의 입주물량 감소가 공급 부족 우려를 지속시키며 전·월세 수요가 높은 수준을 유지한다고 전했다. 매물이 줄면 전세가가 오르고, 전세 보증금을 대출로 마련하기 어려운 세입자는 월세로 이동할 가능성이 커진다. 은행의 대출 문턱과 금리 상승이 임차인의 비용 부담을 키우는 구조다.

분양·청약: 양극화와 유공자 특별공급 부정 적발

분양 시장은 양극화가 심하다. 신아일보의 주간 분양 집계에서 '쌍용 더 플래티넘 서대문'은 특별공급 제외 28가구 모집에 1112명이 접수해 평균 39.71대1의 경쟁률을 기록했다. '포레나힐스테이트 진주'는 182가구 모집에 3849건 접수로 21.15대1이었다. 반면 입지·가격 경쟁력이 떨어지는 단지는 미달이 발생하고 일부는 무순위로 넘어간다. 스페셜타임스는 수도권 분양가가 3.3㎡당 평균으로 역대 최고치를 경신하며 실수요자들이 옥석 가리기에 나섰다고 지적했다.

특별공급 제도는 도덕적 해이 문제도 드러냈다. SBS 단독 보도에 따르면 국가보훈부 추천으로 유공자 특별공급을 받은 사례 가운데 위장전입·명의대여 등 부정청약이 지난 5년간 9건 적발됐다. 과천의 한 2020년 분양은 1순위 경쟁률이 193대1에 달했는데, 추천을 받아 분양을 받은 일부 유공자가 주소만 옮겨 신청하거나 청약 브로커에게 5천만 원을 받고 분양권을 넘긴 사례가 드러났다. 보훈부는 지난 5년간 유공자 특별공급 당첨자 약 4천여 명 가운데 부정적발률이 0.2%라고 해명했으나, 국민의힘 신동욱 의원은 검증과 관리의 구조적 문제를 지적했다.

금리·대출: 기준금리 인상과 대출 문턱의 고착

금리와 대출 환경은 거래 감소를 가중시키는 쪽이다. 한국은행은 지난 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 인상했다. 은행권의 주담대 금리는 이미 상단이 크게 오른 상태다. 머니투데이 집계로 5대 은행의 5년 고정형 주담대는 4.68~7.12%, 변동형은 4.22~6.46%, 신용대출은 4.78~5.98% 수준이다. 고정형 최고금리가 7%를 넘은 가운데, 시장에서는 기준금리가 연내 추가 인상돼 3.5%까지 갈 경우 고정형 상단이 8%를 넘을 수 있다는 우려가 나온다.

대출 공급도 묶여 있다. YTN 등 보도는 은행권의 가계대출 총량 관리로 신규 주담대 취급액이 대폭 줄었고, KB국민은행이 일부 주택자금 한도를 6억→3억으로 축소하는 등 은행별 제약이 현실화했다고 보도했다. 변동금리 비중 증가도 위험 요인이다. 머니투데이는 신규 주담대 중 변동금리 비중이 68.1%로 2014년 이후 최고 수준이라고 전했다. 대출이 막히면 실수요자 거래는 위축되고, 매수 기대가 꺾이면 일부 집주인이 매물을 접어 가격 지지로 이어질 수 있다.

정책·공급: 8·13 대책의 보완과 신속 공급 약속

정부는 8·13 부동산 대책의 틀을 확장해 수도권 13만 호를 신속 공급한다는 메시지를 냈다(대한민국 정책브리핑 카드·한컷 제목). 공급 확대 약속은 거래·가격 측면에서 중장기적 완충책이 되지만, 당장의 거래 위축과 금리 상승을 바로 억제하기는 어렵다. 당장의 관전 포인트는 발표된 공급 계획의 구체적 위치와 착공·입주 시점이다.

보유세·세제: '역대급 개편' 평가와 동반심사 제안

세제 개편 논의도 계속되고 있다. 구재이 한국세무사회장은 정부의 2026 세제개편안을 '역대급으로 혁신적'이라고 평가하면서도 메시지 전달에는 실패했다고 진단했고, 보유세 개편을 국가적 과제로 추진한다면 국회가 종부세와 재산세를 함께 심사하는 방안을 제시했다. 세제 개편이 현실화하면 고가주택과 다주택 보유자에 대한 과세 구조가 바뀌어 매물 공급이나 보유 행태에 영향을 줄 수 있다.

점검할 변수

  • 매물 통계의 추가 악화 여부 — 아실의 매물 감소가 이어지면 '거래 없는 상승' 심화 가능성이 크다.
  • 금리 추가 인상과 은행 가산금리 — 한은의 추가 인상 가능성과 은행의 가산금리 변동이 주담대 부담을 결정한다.
  • 분양 시장의 양극화 확산 — 분양가와 인근 시세 간 괴리가 커지면 일부 단지에선 미분양이 늘고, 인기 단지는 과열이 지속된다.
  • 유공자 특별공급 검증 강화 여부 — 보훈부의 검증 체계 개선이 이뤄지지 않으면 제도 신뢰 훼손이 이어진다.

마무리로, 현재 장면은 거래의 '부족'과 가격의 '선택적 상승'이 맞물린 상태다. 매매거래 자체가 줄어들고 금리·대출 제약이 실수요의 발걸음을 묶는 가운데, 일부 단지와 중저가 외곽에서의 상승 거래가 지수로 포착된다. 공급 확약, 대출 여건 변화, 세제 개편 방향이 향후 방향을 가를 주요 변수다. 실수요자와 임차인 모두 각 변수의 전개 시점을 주시할 필요가 있다.

주의: 이 글은 2026년 9월 1일 기준 공개 보도와 보도 자료를 바탕으로 작성한 정보성 브리핑입니다. 특정 지역·단지의 매수·매도 추천이 아닙니다.

참고 기사

매매 시장

분양·청약

정책·규제

보유세·세제

금리·대출


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