분양권 전매 — 팔 수 있는 날과 남는 돈을 정하는 규칙

TL;DR

• 전매제한은 ‘언제 팔 수 있는가’만 정한다. 기간은 당첨자 발표일부터 세고 수도권은 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖의 지역 6개월이다.
• 전매가 풀려도 세율은 내려가지 않는다. 분양권 양도소득세는 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%이고 2년을 넘겨도 같으며 장기보유특별공제가 없다.
• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세를 따질 때 주택 수에 들어간다. 기한은 두 개다 — 실거래 신고 30일, 양도소득세 예정신고 2개월.

전매제한 기간은 지역이 정한다

분양권은 아파트 완공 전 입주자로 선정된 지위이고, 이를 넘기는 전매를 주택법 제64조가 일정 기간 금지한다. 2023년 4월 7일 시행된 시행령 개정으로 수도권 최장 기간이 10년에서 3년으로 줄었고, 개정 전에 공급된 주택에도 소급 적용됐다.

기산점은 계약일이나 잔금일이 아니라 당첨자 발표일이다. 한 단지에 여러 기준이 겹치면 시행령 별표3에 따라 가장 긴 기간이 적용되므로, 내 단지의 숫자는 입주자모집공고에서 확인하는 편이 정확하다.

보유기간이 길어져도 세율은 내려가지 않는다

일반 주택은 오래 들고 있으면 세율이 낮아지고 장기보유특별공제가 붙지만 분양권에는 그 경로가 없다. 국세청 안내에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도분은 조정대상지역 여부와 무관하게 1년 미만 70%, 1년 이상 60%이고 2년 이상 보유해도 60%가 유지된다.

여기에 지방소득세가 양도소득세액의 10%로 따로 붙어, 자료들은 합산 부담률을 77%·66%로 적는다. 전매제한이 풀리는 날과 ‘팔아서 남는 돈’은 별개다. 주택 자체를 팔 때의 세율·공제 구조는 1주택 양도소득세 비과세 가이드와 다르다.

분양권이 주택 수에 들어가는 시점

세법은 2021년 1월 1일을 선으로 긋는다. 그날 이후 공급계약·매매·증여로 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세와 중과를 따질 때 주택 수에 포함되고, 2020년 12월 31일 이전 취득분은 빠진다. 기준은 준공일이 아니라 취득일이고, 취득일은 청약 당첨자라면 당첨일, 남에게서 산 경우라면 대금을 모두 치른 날이다.

그래서 집 한 채를 가진 사람이 분양권을 하나 사면 그 순간 2주택 판정으로 넘어갈 수 있다. 세무 자료들이 설명하는 일시적 2주택 특례는 순서를 요구한다 — 종전주택을 먼저 사고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득해야 하며(2022년 2월 15일 이후 취득 분양권부터), 분양권 취득일로부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 한다. 적용 여부는 사안마다 갈려 국세청 안내로 확인한다. 세목마다 주택 수 기준이 어긋나는 사례는 오피스텔의 주택 수 가이드에 있다.

명의변경은 중도금 대출에서 막힌다

절차는 매매계약 체결, 중도금 대출 승계, 부동산 거래 신고, 시행사 명의변경 순으로 간다. 서류는 단지마다 다르나 공급계약서 원본·매매계약서·신분증이 공통이고, 매도인은 인감증명서, 매수인은 대출 승계 서류를 더 낸다.

실무에서 걸리는 지점은 중도금 대출이고, 매수인이 승계 심사를 통과하지 못하면 잔금 일정이 흔들린다. 명의변경은 잔금 완납 전에 접수돼야 하고, 잔금을 치른 뒤에는 분양권이 아니라 주택 등기로 넘어가 전매가 성립하지 않는다. 등기 단계의 취득세는 취득세 계산기로 미리 가늠해 둔다.

기한은 두 개이고 기산점이 다르다

첫째는 실거래 신고다. 분양권 전매도 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의 신고 대상이어서 계약 체결일부터 30일 안에 관할 시·군·구청에 신고한다. 중개사가 계약서를 작성·교부했다면 중개사가, 직거래라면 당사자가 함께 신고한다. 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 따로 한다.

둘째는 양도소득세 예정신고다. 국세청 안내에 따르면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 신고·납부한다. 양도일은 통상 잔금 청산일이므로 계약일에서 2개월을 세면 기한을 놓친다. 같은 해에 두 건 이상을 양도했다면 이듬해 5월에 확정신고로 합산한다.

전매제한을 어기면 남는 것

국토교통부 자료는 주택법 제101조 제2호를 근거로, 제64조 제1항을 위반해 입주자로 선정된 지위나 주택을 전매하거나 알선한 자에게 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 규정한다고 설명한다. 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하 벌금으로 올라간다. 입주자 자격 제한이나 주택 환수가 따를 수 있다는 설명도 있으나 조문이 자료마다 달라 국토교통부 안내로 확인한다.

혼동되는 제도가 실거주 의무다. 분양가상한제 주택은 2021년 2월 19일 이후 공급분부터 실거주 의무가 붙었고, 2024년 2월 통과한 주택법 개정으로 기산점이 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 유예됐다. 전매제한이 풀렸다는 말이 실거주 의무가 없다는 뜻은 아니다. 두 제도의 관계는 분양가상한제와 실거주 의무 가이드에 있다.

자주 묻는 질문

전매제한 기간이 끝나기 전에 소유권이전등기를 마치면 어떻게 되는가

3년 제한이 걸린 단지에서 3년이 지나기 전에 소유권이전등기가 완료되면 3년이 경과한 것으로 간주한다. 다만 등기 후의 매도는 분양권 전매가 아니라 주택 양도여서 세율과 신고 방식이 달라진다.

프리미엄 외에 필요경비로 빼는 항목은 무엇인가

세무 상담 사례에서는 발코니 확장비와 시스템 에어컨 같은 유상옵션 대금을 취득가액 또는 필요경비로 보는 설명이 많다. 다만 실지거래가액으로 신고하고 견적서·이체내역 같은 증빙이 남아 있어야 한다. 중도금 대출이자는 자료 간 설명이 엇갈려 신고 전에 확인할 항목이다.

전매제한이 없는 지역이면 당첨 직후 팔아도 되는가

제도상 제한이 없는 지역이라도 세율은 그대로다. 당첨 후 1년이 지나지 않은 양도는 70% 구간이고 여기에 지방소득세가 더해진다.

한 줄로 줄이면

전매제한은 파는 시점을 정하고, 세율과 주택 수는 파는 금액과 다음 집의 비과세를 정한다. 손익은 제한이 풀리는 날이 아니라 70%·60% 세율과 두 신고 기한을 넣은 뒤 남는 숫자다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 전매제한 기간과 세율, 신고 기한은 제도 개정과 단지별 공고에 따라 달라지므로 계약 전에 입주자모집공고와 국토교통부·국세청의 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.