TL;DR
- 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지만 세금을 없애 준다. 12억 원을 넘으면 넘어간 비율만큼이 과세 대상으로 떨어져 나온다.
- 요건은 세 겹이다. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택, 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 필요하다.
- 12억 초과분에도 장기보유특별공제로 최대 80%가 깎인다. 보유 40%와 거주 40%를 합쳐야 80%이므로 살지 않은 집은 절반까지만 받는다.
비과세는 세금을 없애는 것이 아니라 12억까지 잘라내는 것이다
집을 팔아 남은 차익에 붙는 세금이 양도소득세다. 1세대 1주택 비과세는 이 세금을 면제하는 특례이지만 면제 범위에 상한이 있다. 양도가액이 12억 원 이하면 차익이 얼마든 전액 비과세이고, 넘으면 넘어간 부분에 해당하는 차익만 과세 대상으로 떨어져 나온다. 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 적용되는 기준이다.
판정 단위는 개인이 아니라 세대다. 1세대는 거주자와 그 배우자, 생계를 함께하는 가족을 묶은 단위이므로 본인 명의로는 한 채여도 세대원 명의의 다른 주택이 있으면 1주택이 아니다. 집에 붙는 세금 3단계 중 마지막 단계가 여기다.
요건은 세 겹이고, 거주 요건은 취득 시점으로 굳는다
| 요건 | 기준 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 세대 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 | 세대원 명의 주택도 합산 |
| 보유기간 | 2년 이상 보유 | 계약일이 아니라 세법상 취득·양도 시기 기준 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 | 취득 후 지역이 해제돼도 사라지지 않는다 |
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 2년만으로는 비과세가 되지 않고 거주 2년이 함께 필요하다. 이 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 굳어지므로 뒤에 해제돼도 남고, 취득할 때 아니었다면 이후 지정되어도 붙지 않는다. 전입신고만 해 두고 살지 않은 기간은 거주기간이 아니다.
12억을 넘으면 두 개의 비율이 동시에 걸린다
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| ① 전체 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| ② 과세대상 양도차익 | 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 |
| ③ 양도소득금액 | 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제 |
| ④ 과세표준 | 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 |
| ⑤ 산출세액 | 과세표준 × 기본세율 6~45%(지방소득세 10% 별도) |
핵심은 ②다. 15억 원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억, 즉 20%만 과세 대상이 되고 20억 원이면 40%가 된다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 자르므로 두 숫자가 함께 움직인다. 국세청 예시를 보면 구조가 분명해진다. 2009년에 8억 원에 취득한 집을 2025년에 15억 원에 양도했고 10년 이상 거주했으며 필요경비가 3천만 원이면 전체 양도차익은 6억 7천만 원이다. 과세대상 양도차익은 6억 7천만 원 × 3억 원 ÷ 15억 원 = 1억 3,400만 원, 장기보유특별공제는 (6억 7천만 원 × 80%) × 3억 원 ÷ 15억 원 = 1억 720만 원이어서 차액 2,680만 원이 과세 대상 양도소득금액이 된다. 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 2,430만 원이다. 6억 7천만 원을 남기고도 2,430만 원에만 세율이 걸리는 셈이다.
장기보유특별공제는 보유와 거주를 따로 센다
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | 해당 없음 | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 1년 늘어날 때마다 | +4%p | +4%p |
| 10년 이상 | 40%(최대) | 40%(최대) |
1세대 1주택 특례 공제율은 보유기간과 거주기간을 각각 구해 더하고, 두 축이 모두 40%에 닿아야 합산 80%가 된다. 10년 보유에 10년 거주라는 조건이 붙는 이유다. 이 표를 쓰려면 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 거주 2년을 채우지 못하면 최대 30%인 일반 부동산 공제율로 내려간다. 파는 대신 그 집에 살면서 현금흐름을 만드는 주택연금이 비교 대상이 되는 지점도 여기다.
갈아타기 특례와 2026년 개편이 가리키는 방향
새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우에도 길이 있다. 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 종전주택을 2년 이상 보유했고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1주택으로 보는 일시적 2주택 특례다. 2026년 10월 1일 양도분부터는 종전·신규주택이 모두 조정대상지역이면 이 기한이 2년으로 줄어든다. 시행령 사항이라 적용 대상 판정이 까다로우므로 계약 전에 국세청 기준을 확인하는 편이 안전하다. 갈아타기는 대출 한도와 묶여 있으니 DSR·LTV·DTI 규제부터 계산하고, 보유 기간의 세금은 보유세 계산기로 확인해 두는 편이 낫다.
2026년 8월 발표된 세제개편안은 이 공제의 축을 보유에서 거주로 옮긴다. 2027년까지는 현행 구조가 유지되고 2028년 양도분부터 단계적으로 바뀌어 2029년에는 거주기간만으로 산정하는 방향이다. 최대 80%는 남지만 보유공제가 없어지므로 세를 주고 보유만 한 집은 공제가 줄어든다. 다만 국회 심의를 거쳐야 확정되는 정부안이므로 지금의 판단은 현행 규정으로 하고, 장기 계획에만 방향을 반영하는 순서가 맞다.
자주 묻는 질문
12억 원은 양도가액 기준인가 차익 기준인가
양도가액 기준이다. 판 금액이 12억 원 이하면 차익이 얼마든 비과세이고, 차익이 작아도 판 금액이 12억 원을 넘으면 초과 비율만큼 과세 대상이 생긴다.
부부 공동명의면 12억 기준이 각각 적용되나
아니다. 비과세 판정은 세대 단위이고 12억 원 기준도 주택 전체의 양도가액으로 본다. 다만 과세 대상 양도소득이 생기면 지분별로 각자 신고하므로 기본공제 250만 원과 누진세율 구간은 사람마다 따로 적용된다.
보유기간 2년은 어느 날부터 세나
취득일부터 양도일까지 센다. 통상적인 매매에서는 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날을 취득·양도 시기로 본다. 계약서에 도장을 찍은 날이 아니므로 2년 경계에 걸려 있다면 잔금 일정으로 결과가 갈릴 수 있다.
한 줄로 줄이면
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 세금을 없애 주고, 넘는 부분만 비율로 잘라 과세한다. 그 과세분에도 장기보유특별공제가 걸리지만 보유 40%와 거주 40%를 합쳐야 80%이므로 실제로 살았는지가 공제의 절반을 정한다. 팔 시점을 재기 전에 살 기간부터 계산하는 순서가 맞다.
이 글은 양도소득세 제도에 대한 정보 제공을 목적으로 하며 특정 부동산의 매매나 투자 권유가 아닙니다. 요건과 공제율, 세율은 개정될 수 있고 개별 사례에 따라 결과가 달라지므로 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도와 장기보유특별공제율 안내에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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