종합부동산세 계산 흐름 — 12억·9억 공제와 공정시장가액비율 60%가 세액을 정하는 순서

TL;DR

• 종합부동산세는 물건이 아니라 사람에게 붙는다. 6월 1일 기준으로 주택 공시가격을 사람별로 합산해 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘는 부분만 과세한다.
• 과세표준은 공시가격이 아니다. 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 다시 곱하므로 공제선을 갓 넘긴 구간에서는 세액이 아주 작게 시작한다.
• 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제로 세액의 80%까지 덜어낼 수 있다.

재산세와 종부세는 계산 단위가 다르다

집을 갖고 있다는 이유만으로 매년 내는 보유세는 두 겹이다. 재산세는 물건별로 시군구가 매겨 7월과 9월에 나뉘어 나오고, 종합부동산세는 사람별로 국세청이 매겨 12월에 한 번 나온다. 집이 여러 채면 재산세는 집마다 따로 붙지만, 종부세는 전국의 주택 공시가격을 한 사람 이름으로 모두 더한 뒤에야 계산이 시작된다.

기준일은 매년 6월 1일 하루이고, 이날의 소유자가 그해 보유세를 전부 부담한다. 합산액이 공제금액을 넘지 못하면 종부세는 나오지 않는다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원이며, 9억 원은 사람 기준이라 부부가 한 채씩 갖고 있으면 공제선이 18억 원까지 올라간다. 집에 붙는 세금 3단계 중 ‘갖고 있을 때’가 갈리는 첫 지점이 여기다.

과세표준은 공시가격에서 두 번 깎인다

공정시장가액비율은 법에 못 박힌 숫자가 아니라 시행령으로 정하는 비율이고, 2026년 기준 주택분은 60%다. 공제금액을 넘긴 금액의 60%만 세율표에 올라가므로 공시가격 13억 원인 1세대 1주택자의 과세표준은 6천만 원에 그친다.

세율은 과세표준 구간으로 끊긴다

세율은 누진 구조라 과세표준 전체에 하나의 세율이 걸리지 않는다. 과세표준이 3억 6천만 원이면 3억 원까지 0.5%, 나머지 6천만 원에만 0.7%가 붙는다. 3주택 이상도 과세표준 12억 원까지는 일반세율을 쓰므로, 주택 수가 많아도 합산 공시가격이 낮으면 중과 구간에 닿지 않는다. 세율표를 지난 뒤에는 이미 붙은 재산세 상당액을 빼 주고, 전년도 보유세의 150%를 넘는 금액은 세부담상한으로 잘라낸다.

1세대 1주택자에게만 있는 두 번째 공제

이 공제는 과세표준이 아니라 계산이 끝난 세액에서 곧바로 비율만큼 떼어 낸다. 70세이고 15년을 보유했다면 40%와 50%를 더해 90%지만 한도에 걸려 80%까지만 적용된다. 요건은 1세대 1주택자여야 한다는 것 하나로 요약된다. 한 채를 더 사는 순간 12억 원 공제와 이 세액공제가 함께 사라진다.

공시가 18억 1주택과 15억 2주택이 같아지는 지점

재산세 중복분과 세부담상한을 뺀 단순 예시다. 공시가격이 3억 원 차이 나는데 세액은 같다. 공제금액 3억 원 차이가 그대로 상쇄했기 때문이다. 여기에 1주택자가 70세이고 15년을 보유했다면 세액공제 80%가 붙어 192만 원이 38만 4천 원으로 내려가지만, 2주택자에게는 이 공제가 없다. 주택 수는 세율보다 공제 자리에서 먼저 세액을 가른다. 실제 고지액은 재산세 중복분까지 반영되므로 보유세 계산기로 확인하는 편이 정확하다.

9월 신고와 12월 고지, 날짜가 세액을 바꾼다

종부세는 국세청이 계산해 고지하므로 가만히 있어도 고지서가 오지만, 내용을 바꾸려면 그 전에 손을 써야 한다. 합산배제와 특례 신고 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지다. 합산에서 빼는 임대주택, 주택 수에서 제외하는 일시적 2주택·상속주택 특례, 부부 공동명의 1주택자 특례가 이 기간의 신청 대상이며, 놓치면 그해 고지서는 특례 없이 나온다. 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받는 쪽과, 공제는 12억 원으로 줄지만 세액공제가 열리는 특례 중 하나를 고르는 자리다.

납부 기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 세액이 250만 원을 넘으면 이자 부담 없이 6개월까지 나눠 낼 수 있다. 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자가 소득 요건을 갖추고 세액이 100만 원을 넘으면, 담보를 맡기고 상속·증여·양도 시점까지 미루는 납부유예를 쓸 수 있다. 깎아 주는 제도가 아니라 미루는 제도다. 집을 팔아 세금을 메우는 쪽과 비교하려면 1주택 양도소득세 비과세 계산도 함께 놓고 봐야 한다.

자주 묻는 질문

공시가격이 12억 원을 넘으면 무조건 종부세가 나오나

1세대 1주택자 기준으로는 그렇다. 다만 넘은 금액의 60%만 과세표준이 되고 가장 낮은 0.5% 구간부터 붙으므로, 12억 원을 갓 넘긴 구간의 세액은 수만 원 수준에서 시작한다.

6월 1일에 집을 사고팔면 누가 내나

6월 1일 현재 소유자가 낸다. 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날을 취득 시기로 보므로 6월 1일에 잔금을 치렀다면 그해 보유세는 산 쪽 몫이다. 파는 쪽이 5월 31일까지, 사는 쪽이 6월 2일 이후로 잔금일을 맞추려는 이유다.

재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가

겹치는 부분은 빼 준다. 종부세 과세표준에 해당하는 금액에 재산세 표준세율을 적용한 상당액을 종부세액에서 공제하므로, 12월 고지액은 세율표로 계산한 금액보다 작게 나온다.

한 줄로 줄이면

종합부동산세는 6월 1일 기준으로 사람마다 공시가격을 합쳐 1세대 1주택 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원을 넘는 부분에 붙는다. 넘은 금액의 60%만 과세표준이 되고, 1주택자는 세액공제로 최대 80%를 더 덜어낸다. 세액을 가르는 자리는 세율보다 공제 쪽이다.

이 글은 종합부동산세 제도에 대한 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 공제금액과 세율은 개정될 수 있고 개별 사례에 따라 결과가 달라지므로 국세청 종합부동산세 개요와 종합부동산세 세율 안내에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.