임대차 계약 해지와 보증금 반환 — 3개월을 세기 시작하는 날

TL;DR

• 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 연장된 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 효력은 임대인에게 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 생긴다(주택임대차보호법 제6조의2).
• 순서를 거꾸로 세는 편이 빠르다. 목표 이사일에서 3개월을 앞으로 당긴 날이 통지 기한이고, 그날까지 도달 사실이 남아 있어야 한다.
• 중개보수 부담은 해지의 종류가 가른다. 법이 준 해지권을 쓴 경우와 약정 기간 중 합의로 나가는 경우의 근거가 다르다.

만기 두 달 전이 첫 갈림길이다

계약 기간이 끝나기 전 일정 구간에 통지가 없으면 계약은 저절로 연장된다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경의 뜻을 알리지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 만료 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않은 경우도 같다. 이렇게 연장된 계약의 존속기간은 2년으로 본다.

이 ‘2개월’은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용된다. 그전 기준은 1개월이었으므로 오래된 계약서를 믿고 한 달 전에 통지하면 기한을 놓친다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 자동 연장이 적용되지 않는다.

갱신요구권의 요건과 차임 5% 상한은 임대차 3법 가이드에 정리돼 있다.

자동 연장 뒤의 해지권은 한쪽에만 있다

묵시적 갱신 상태가 되면 임차인은 남은 기간과 무관하게 언제든 해지를 통지할 수 있다. 통지만으로 계약이 끝나지는 않는다. 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때에 해지의 효력이 생기고, 보증금 반환 의무가 생기는 시점도 이 날이다.

기산점은 발송일이 아니라 도달일이다. 우편이 반송되거나 연락이 닿지 않아 도달이 늦어지면 3개월도 그만큼 밀린다. 계약갱신요구권으로 연장된 계약도 같은 구조다. 제6조의3 제4항이 그 해지에 제6조의2를 준용하므로 갱신된 2년 중간에도 통지 후 3개월로 빠져나올 수 있다.

반대 방향은 성립하지 않는다. 이 해지권은 임차인에게만 주어진 것이어서 임대인은 같은 규정으로 나가 달라고 요구할 수 없다. 임대인의 그런 요청은 권리 행사가 아니라 합의 제안이다.

3개월 사이에 남는 의무

해지 효력이 생기기 전까지 계약은 살아 있다. 월세라면 효력 발생일까지의 차임과 관리비는 임차인이 부담한다. 짐을 먼저 빼고 열쇠를 돌려줘도 먼저 이사한 사실은 3개월을 단축하는 사유가 아니다.

그래서 먼저 할 일은 새 집 계약이 아니라 통지다. 이사 희망일에서 3개월을 뺀 날까지 통지가 도달해야 보증금과 새 집 잔금 일정이 맞물린다. 옮겨 갈 집을 월세와 전세 중 무엇으로 할지는 전월세 전환율과 전월세 전환 계산기로 견준다.

중개보수는 누가 내는가

공인중개사법은 중개보수를 중개를 의뢰한 거래 당사자가 부담하도록 정하고 있다. 새 임차인을 들이는 계약의 당사자는 임대인과 새 임차인이어서 떠나는 임차인은 그 계약의 당사자가 아니다. 중개사가 기존 임차인에게 직접 청구할 근거가 약한 이유다.

그런데도 ‘복비는 나가는 사람이 낸다’는 말이 통용되는 쪽은 약정 기간 중의 중도 퇴거다. 이 경우 임차인에게는 법정 해지권이 없어 임대인이 합의에 응할 의무가 없고, 새 임차인을 구하는 비용 부담을 조건으로 내걸면 받아들이거나 기간을 채우는 선택만 남는다. 즉 이때의 중개보수는 법이 정한 의무가 아니라 합의의 대가다. 반면 자동 연장이나 갱신요구권 뒤의 해지는 법이 준 권리를 쓴 것이어서 그 근거가 서지 않는다.

단, 중도 해지 시 중개보수를 임차인이 부담한다는 특약에 서명해 둔 상태라면 다툼의 출발점이 달라진다. 합의로 나갈 때는 보증금 반환일과 중개보수 분담을 문서로 남기는 편이 뒤탈이 적다.

보증금이 제때 돌아오지 않을 때

해지 효력이 생겼는데도 보증금이 들어오지 않으면 순서가 정해져 있다. 먼저 반환 청구 사실을 내용증명으로 남기고, 다음이 임차권등기명령이다. 임대차 종료와 보증금 미반환이 전제이며, 주택 소재지 관할 법원에 임차인 단독으로 신청할 수 있다.

순서가 핵심이다. 대항력과 우선변제권은 등기가 실제로 기재된 뒤에야 유지되므로, 결정만 받은 상태에서 전출하거나 점유를 넘기면 기존 순위를 잃을 수 있다. 이사 일정은 등기 완료 이후로 둔다. 선순위 근저당은 등기부등본 읽는 법으로 확인한다.

그 뒤 돈을 강제로 받으려면 지급명령이나 보증금반환소송으로 집행권원을 확보한다. 보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 경로가 빠르다. 가입 요건과 보증료는 전세보증보험 가이드에, 집주인의 상환 여력을 가늠하는 지표는 전세가율에 두었다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신 상태에서 임대인이 집을 비워 달라고 하면 나가야 하는가

해지 통지로 계약을 끝낼 수 있는 쪽은 임차인이다. 임대인은 연장된 기간을 기다려야 하므로 중간에 비워 달라는 요청은 합의 제안이다. 응한다면 이사비와 중개보수를 조건으로 협상할 여지가 생기고, 거절하면 계속 거주할 수 있다.

해지 통지를 문자로 해도 효력이 있는가

형식 제한은 없어 문자나 메신저로도 의사 표시가 된다. 문제는 도달 시점의 입증이다. 3개월의 기산점이 도달일이므로 임대인이 받은 사실과 날짜가 남아야 한다. 문자로 보낸 뒤 내용증명을 겹쳐 보내고 배달 조회를 보관한다. 임대인이 여러 명이면 전원에게 보낸다.

3개월이 되기 전에 새 임차인이 들어오면 보증금을 먼저 받을 수 있는가

받을 수 있다. 3개월은 임차인을 보호하기 위한 하한이므로 임대인이 동의하면 그보다 빨리 끝내도 된다. 다만 앞당긴 날짜와 차임 정산 기준은 문서로 남긴다. 구두로만 정하면 반환이 늦어졌을 때 해지 시점부터 다시 다툰다.

한 줄로 줄이면

자동 연장된 계약의 해지는 통지가 도달한 날에 시작되고 3개월 뒤에 끝난다. 이사 희망일에서 3개월을 거꾸로 센 날까지 도달 증거를 남기는 것이 첫 작업이며, 중개보수 부담은 그 해지가 법정 권리인지 합의인지가 가른다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 상품 가입이나 투자 권유가 아닙니다. 법 조문과 적용 시점은 개정될 수 있고 개별 사안은 특약에 따라 달라지므로, 통지나 소송 전에는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 원문과 찾기 쉬운 생활법령정보의 안내로 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.