월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 전세보증금 | 300,000,000원 |
| 전환할 월세보증금 | 50,000,000원 |
| 적용 전환율 | 4.75% |
| 산출 월세 | 989,583원/월 |
전월세 전환율, 어떻게 계산하나
전세와 월세를 저울질할 때 가장 먼저 필요한 것이 전월세전환율이다. 전환율은 전세보증금을 월세로 바꾸거나 반대로 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 비율로, 이 계산기는 전환율과 금액만 넣으면 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 즉시 환산해 준다. 나아가 전세와 월세 가운데 어느 쪽이 실제로 돈이 덜 드는지 대출이자와 기회비용까지 반영해 월 단위로 비교하는 기능도 함께 제공한다. 집을 구할 때 전세와 월세 중 무엇을 택할지, 집주인이 제시한 반전세 조건이 합리적인지 판단하는 데 이 계산기가 출발점이 된다. 흔히 전세가 월세보다 무조건 유리하다고들 하지만, 대출금리와 목돈을 굴렸을 때의 수익률에 따라 결론이 달라질 수 있어 숫자로 따져 보는 것이 중요하다.
전환 공식은 단순하다. 전세를 월세로 바꿀 때의 월세는 전세보증금에서 낮춘 월세보증금을 뺀 금액에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눠 구한다. 예를 들어 전세 3억원짜리 집을 보증금 5천만원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌리면, 차액 2억 5천만원에 전환율 4.75%를 곱하고 12로 나눠 월 약 99만원이 나온다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세보증금에 월세의 12개월치를 전환율로 나눈 값을 더한다. 방금 예로 든 보증금 5천만원에 월세 약 99만원을 전세로 환산하면 다시 3억원 근처로 돌아오는 것을 확인할 수 있다. 전환율이 낮을수록 같은 보증금 차액에서 나오는 월세가 줄어들어 세입자에게 유리하다.
여기서 반드시 짚어야 할 점은 전환율의 법적 성격이다. 주택임대차보호법은 존속 중인 계약에서 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 정하는데, 그 상한은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 쪽이다. 2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%로 인상되면서 현재 법정 전환율 상한은 4.75%다. 다만 이 상한은 어디까지나 기존 계약을 유지하면서 전환할 때 적용되는 것이며, 새로 맺는 계약이나 시장에서 실제로 통용되는 전환율에는 법적 강제력이 없어 지역과 매물에 따라 이보다 높거나 낮을 수 있다. 따라서 계산기의 기본값 4.75%는 기존 계약 전환의 법정 상한을 뜻하며, 실제 협상에서는 시장 전환율을 별도로 확인해야 한다.
총비용 비교는 조금 더 입체적이다. 전세라고 해서 매달 나가는 돈이 없는 것은 아니다. 전세자금대출을 받았다면 그 이자가 매달 나가고, 대출을 뺀 자기자본은 다른 곳에 투자했다면 벌 수 있었을 기회비용이 발생한다. 월세도 매달 내는 차임 외에 월세보증금을 묶어 두는 데 따른 기회비용이 있다. 이 계산기는 전세의 대출이자와 자기자본 기회비용을 합한 월 실질비용과, 월세와 보증금 기회비용을 합한 월 실질비용을 나란히 계산해 어느 쪽이 얼마나 저렴한지 보여준다. 기회비용 수익률은 예금금리 수준으로 잡는 것이 보수적이며, 이 비교는 세금과 관리비, 대출 한도, 보증금 미반환 위험 등을 반영하지 않은 간이 모델이라는 점을 감안해야 한다. 집을 사는 쪽으로 마음이 기운다면 주택담보대출 계산기와 취득세 계산기로 매입 비용을 이어서 따져볼 수 있다.