재산세 계산기 — 2026년 주택분

재산세, 어떻게 계산하나

재산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 부과되는 지방세다. 이 계산기는 공시가격만 입력하면 주택분 재산세가 어떻게 산출되는지 단계별로 보여준다. 계산은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 데서 시작한다. 2026년 기준 공정시장가액비율은 일반 주택이 60%이고, 1세대1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억~6억원 44%, 6억원 초과 45%로 낮게 적용된다. 이렇게 구한 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼면 재산세 본세가 나온다. 여기에 도시지역에 있는 주택이면 과세표준의 0.14%인 도시지역분이, 그리고 본세의 20%인 지방교육세가 더해져 최종 납부액이 된다.

세율은 두 종류다. 1세대1주택이면서 공시가격 9억원 이하인 경우에는 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율이 2026년 말까지 한시적으로 적용된다. 특례세율은 과세표준 6천만원 이하 0.05%, 1.5억원 이하 0.10%, 3억원 이하 0.20%, 3억원 초과 0.35%다. 그 외의 경우에는 표준세율(0.10%~0.40%)이 적용된다. 예를 들어 공시가격 5억원인 1세대1주택 도시지역 아파트라면, 공정시장가액비율 44%를 적용한 과세표준 2억 2천만원에 특례세율을 적용해 본세 26만원, 도시지역분 30만 8천원, 지방교육세 5만 2천원을 더한 연 62만원이 부과되고, 이를 7월과 9월에 각각 31만원씩 나누어 낸다.

많은 사람이 자기 집의 공시가격은 잘 모르고 실거래가나 호가 같은 시세만 아는 경우가 많다. 그래서 이 계산기는 공시가격을 직접 입력하는 방식 외에 아파트 시세만으로 공시가격을 추정하는 방식도 제공한다. 추정의 근거는 공시가격 현실화율이다. 정부는 매년 공시가격이 시세의 몇 퍼센트 수준인지를 정하는 현실화율 계획을 운영하는데, 공동주택의 2026년 현실화율은 69%로 2023년 이후 4년 연속 같은 값으로 동결되었다. 이에 따라 이 계산기의 시세 모드는 입력한 시세에 0.69를 곱해 추정 공시가격을 구하고 그 값으로 재산세를 계산한다. 다만 현실화율은 전국 평균이어서 같은 단지라도 층과 향, 주택 유형에 따라 실제 반영률이 다르므로, 시세로 추정한 값은 어디까지나 근사치이고 정확한 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 조회한 값을 직접 입력하는 편이 더 정확하다.

재산세에는 세금이 급격히 오르는 것을 막는 두 가지 장치가 있다. 하나는 전년도 세액 대비 인상률을 제한하는 세부담상한제로, 공시가격 3억원 이하는 105%, 3억~6억원은 110%, 6억원 초과는 130%를 넘지 못한다. 다른 하나는 2024년 도입된 과세표준상한제로, 당해 과세표준이 직전 연도 과세표준의 약 105%를 넘지 못하도록 한다. 두 제도 모두 전년도 세액이나 과세표준을 알아야 정확히 적용되므로, 이 계산기에서는 전년도 재산세 본세를 선택 입력하면 세부담상한만 반영한다. 그래서 실제 고지서의 금액은 이 계산기 결과보다 낮게 나올 수 있다.

이 계산기가 반영하지 못하는 항목도 있다. 재산세 고지서에 함께 부과되는 소방분 지역자원시설세는 건물 시가표준액을 기준으로 별도 계산되어 포함하지 않았고, 전세사기 피해자·내진 설계 주택 등에 대한 지자체 감면 조례, 임대주택 합산배제 같은 개별 특례도 반영하지 않았다. 또한 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이므로 그 전에 잔금을 치르면 그해 재산세는 매수인이, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 매도인이 부담하게 되어 거래 시점에 따라 실제 납부 주체가 달라진다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다. 따라서 결과는 실제 고지세액과 차이가 날 수 있는 추정치로 이해해야 한다. 보유 주택의 공시가격 합계가 커서 종합부동산세까지 궁금하다면 보유세 종합 계산기로 재산세와 종부세를 함께 계산해 볼 수 있고, 자산 전체의 위치가 궁금하다면 자산 티어 계산기를, 시장 흐름은 예측 기록과 증시 브리핑을 함께 참고할 수 있다.

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