보유세 계산기 — 재산세+종합부동산세

보유세, 어떻게 계산하나

보유세는 주택을 가지고 있다는 사실만으로 매년 내는 세금으로, 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 합친 개념이다. 이 계산기는 인별 공시가격 합산액을 입력하면 재산세와 종부세를 한 번에 계산해 총 보유세 부담을 보여준다. 두 세금은 과세 주체와 방식이 다르다. 재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 시·군·구가 부과하며 모든 주택에 매겨지지만, 종합부동산세는 인별로 소유한 주택 공시가격을 합산해 일정 기준을 넘는 사람에게만 국세청이 추가로 매긴다. 종부세 기본공제는 일반적으로 9억원, 1세대1주택 단독명의는 12억원이라, 공시가격 합산액이 이 금액을 넘지 않으면 재산세만 내고 종부세는 부과되지 않는다.

종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용해 산출세액을 계산한다. 세율은 2주택 이하와 3주택 이상이 다르며, 과세표준 12억원까지는 두 경우가 같지만 그 위 구간부터 3주택 이상에 훨씬 높은 세율이 적용된다. 이렇게 구한 산출세액에서 이미 재산세로 낸 부분을 이중과세로 빼주는 재산세 중복분 공제를 적용하고, 1세대1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 뺀 뒤, 마지막으로 결정세액의 20%인 농어촌특별세를 더하면 종부세 계열 부담이 나온다. 예를 들어 공시가격 15억원인 1세대1주택 단독명의라면 재산세 계열 약 343만원에 종부세 계열 약 69만원을 더한 연 412만원 안팎이 된다.

공시가격 합산액을 모른 채 시세만 아는 경우를 위해 이 계산기는 아파트 시세로 공시가격을 추정하는 입력 방식도 제공한다. 정부가 정하는 공동주택 공시가격 현실화율이 2026년에도 69%로 4년 연속 동결되었기 때문에, 시세 모드에서는 입력한 시세 합계에 0.69를 곱해 추정 공시가격 합산액을 구하고 그 값으로 재산세와 종부세를 함께 계산한다. 종부세는 공제 기준선(1주택 12억, 일반 9억)을 넘는지에 따라 부과 여부가 갈리므로, 시세로 추정할 때는 이 기준선 부근에서 실제 공시가격과의 작은 차이가 종부세 발생 여부를 바꿀 수 있다. 현실화율은 전국 평균이어서 단지와 층·향에 따라 실제 반영률이 다르므로, 시세 추정값은 대략적인 가늠용으로만 쓰고 정확한 계산은 부동산공시가격 알리미에서 조회한 공시가격을 직접 입력하는 것이 좋다.

1세대1주택자에게는 세 부담을 크게 줄여주는 세액공제가 있다. 고령자 공제는 만 60세부터 20%, 65세부터 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 두 공제는 중복 적용되며 합산 한도는 80%다. 여기서 부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한지 따져볼 필요가 있다. 부부가 공동명의로 보유하면 각자 9억원씩 합해 18억원까지 공제받지만 고령자·장기보유 공제는 받지 못하고, 단독명의는 12억원 공제에 더해 고령·장기보유 공제를 받을 수 있다. 그래서 젊고 보유기간이 짧을 때는 공동명의가, 나이가 많고 오래 보유했을 때는 단독명의가 대체로 유리하다. 이 계산기는 단독명의 기준으로 고령·장기 공제를 반영하므로 공동명의와 비교해 보려면 별도로 확인해야 한다.

이 계산기의 종부세는 추정치다. 재산세 중복분 공제는 실제로는 주택별 재산세액을 안분하는 복잡한 구조인데 여기서는 실무 계산기들이 쓰는 간편식으로 근사했으므로, 결과가 실제 고지세액과 10만원 안팎 차이 날 수 있다. 또 전년도 세액을 기준으로 하는 세부담상한(재산세와 종부세 합산 150%), 임대주택·사원용 주택 합산배제, 지자체 감면 조례, 법인 세율 등은 반영하지 않았다. 특히 2026년 7월 기준 현행 제도이며, 정부 세제개편안 발표(2026년 7월 말~8월 초 예정)에 따라 공정시장가액비율이나 세율, 중과 대상이 달라질 수 있다. 정확한 세액은 홈택스 간이세액계산 서비스로 확인하는 것이 좋고, 자산 전체의 위치는 자산 티어 계산기로, 시장 흐름은 예측 기록과 증시 브리핑으로 함께 살펴볼 수 있다.

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