전세보증보험 가입 요건과 보증료 — 공시가격 126%로 미리 판정하는 방법

TL;DR

• 전세보증금반환보증은 세입자가 아니라 집을 심사한다. 가입 가능 여부는 계약서에 서명하기 전 공시가격과 등기부로 이미 정해져 있다.
• 다세대·연립은 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 거절된다. 주택가격을 공시가격의 140%로 보고 그중 90%까지만 인정하는 두 기준이 겹친 결과다.
• 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 보증기간일수 ÷ 365로 계산한다. 사회배려계층 할인과 지자체 보증료 지원을 겹쳐 쓰면 실부담은 계산값보다 크게 내려간다.

반환보증과 상환보증은 다른 상품이다

전세 관련 보증에는 방향이 반대인 두 상품이 섞여 있다. 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하고 집주인에게 청구하는 상품이다. 전세대출보증(상환보증)은 세입자가 전세자금대출을 갚지 못할 때 보증기관이 은행에 대신 갚는 상품으로, 보호받는 쪽이 세입자가 아니라 은행이다.

전세대출을 받을 때 보증서가 한 장 발급되므로 이미 보호받고 있다고 오해하기 쉽다. 그 보증서가 상환보증이면 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 아무 역할을 하지 않으니, 약정서의 보증 상품명을 먼저 확인해야 한다.

가입 여부는 집의 숫자로 미리 판정된다

보증기관은 보증금과 집주인 빚의 합이 집값 안에 들어오는지를 본다. 2026년 9월 기준 HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권만 따로 주택가격의 60% 이내여야 한다. 여기서 쓰는 주택가격이 실거래가가 아니라는 점이 함정이다.

아파트는 감정평가액이나 실거래가가 쓰이지만, 다세대·연립은 공시가격에 인정비율 140%를 곱한 값을 주택가격으로 본다. 두 기준을 곱하면 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 되고, 선순위채권이 없을 때의 보증금 상한이 여기서 나온다.

표의 상한은 인정 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이다. 전세가율이 높은 지역일수록 이 상한과 시세의 간격이 좁아진다(전세가율 읽는 법).

HUG·HF·SGI 중 어디로 갈지

반환보증을 취급하는 곳은 세 군데이며 한도와 신청 시기가 다르다. HUG는 보증금 한도가 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원이고 계약기간이 1년 이상이어야 한다. SGI서울보증은 아파트에 보증금 한도를 두지 않고 그 밖의 주택은 10억 원 이하까지 받는다. HF는 전세지킴보증이라는 이름으로 취급하며 자사 전세자금대출 이용자를 중심으로 한다.

신청 기한도 갈린다. HUG는 신규 계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하고, SGI는 계약 개시일부터 10개월이 지나지 않았고 남은 기간이 1년 이상일 때 받는다. 2년 계약에서 1년이 지난 뒤 찾아가면 이미 늦으니, 전입신고와 확정일자를 받는 주에 같이 처리하는 편이 안전하다.

보증료 계산과 할인·지원

보증료 공식은 기관이 같다. 보증금액에 보증료율과 보증기간 일수를 곱하고 365로 나눈다. HUG 보증료율은 주택 유형과 보증금 구간에 따라 차등 적용되며 2026년 9월 기준 상단이 연 0.211% 수준, 아파트·소액 구간은 연 0.1% 내외다. 아래는 공식의 작동을 보기 위해 연 0.150%를 가정해 2년(730일)으로 계산한 예시다.

저소득·다자녀·장애인·고령자 등 사회배려계층은 최대 60%, 전자계약·비대면 신청·일시납은 최대 10%까지 할인이 붙는다. 여기에 지자체 보증료 지원사업이 있어 2026년 9월 기준 청년은 최대 40만 원까지 전액, 그 밖의 신청인은 90%를 한도 40만 원 안에서 돌려받는다.

거절되는 경우

거절 통보는 대개 다섯 가지 중 하나다. 첫째, 보증금과 선순위채권의 합이 인정 주택가격의 90%를 넘는 경우로 다세대·연립에서는 126% 초과가 가장 흔하다. 둘째, 신청 기한이 지난 경우다. 셋째, 등기부 갑구에 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 권리침해가 있는 경우다.

넷째, 건축물대장에 위반건축물로 표시된 집이다. 다섯째, 다가구주택에서 앞선 임차인들의 보증금 합계를 더하면 한도를 넘는 경우이며, 이때는 집주인에게 선순위 임차보증금 확인서를 받아야 계산이 된다. 신탁등기된 집이라면 임대 권한이 있는 수탁자와 계약했는지도 걸린다. LTV·DSR과 달리 여기서는 집주인의 부채가 세입자의 자격을 결정한다.

사고가 났을 때 이행청구 순서

보증서가 있어도 자동으로 입금되지 않는다. 계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 받지 못했거나, 경매·공매에서 배당요구를 했는데 회수하지 못한 때 이행청구가 가능하다. 그 전에 계약 종료 의사를 남겨야 하므로, 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 해지 통지를 증빙이 남는 방식으로 보내 둔다(임대차 3법 정리).

다음 단계는 임차권등기명령이다. 이사를 나가도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차이며 이행청구의 사실상 전제다. 순서는 종료 통지 → 계약 만료 → 1개월 경과 → 임차권등기명령 → 이행청구다. 보증금 규모는 전월세 전환 계산기로 월 부담과 함께 비교해 둘 수 있다.

자주 묻는 질문

전세대출 보증서가 있으면 반환보증은 필요 없는가

필요하다. 전세대출에 딸린 보증은 대출금 상환을 담보하는 상환보증이어서, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 위험은 여전히 세입자가 진다. 중복 가입이 아니라 서로 다른 위험을 막는 별개 상품이다.

계약기간 절반이 이미 지났으면 방법이 없는가

신규 계약 기준으로는 신청이 막힌다. 다만 계약을 갱신하는 시점이 새로운 기회이므로, 갱신 계약서를 쓴 뒤 그 기간의 절반이 지나기 전에 신청하면 된다.

보증료 지원금은 가입 전에 받는가

아니다. 지자체 보증료 지원은 이미 납부한 보증료를 사후에 환급해 주는 구조여서, 먼저 보증에 가입하고 영수증을 갖춘 뒤 거주지 주거포털에서 신청한다. 청년 기준은 대체로 연소득 5,000만 원 이하·보증금 3억 원 이하 무주택자이지만, 연령과 예산이 조례마다 다르다.

한 줄로 줄이면

반환보증의 합격 여부는 세입자의 서류가 아니라 집의 공시가격과 등기부에 이미 적혀 있으므로, 서명하기 전에 공시가격의 126%와 선순위채권을 계산해 보는 것이 가장 중요하다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 투자 권유나 법률 자문이 아닙니다. 요건·요율·지원 기준은 수시로 바뀌므로 신청 전에 HUG 전세보증금반환보증 상품개요와 HF 전세지킴보증 등 공식 자료에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.