TL;DR
- LTV는 집값 기준, DTI는 주택담보대출 상환액 기준, DSR은 내 모든 빚의 상환액 기준으로 한도를 제한한다.
- 세 규제는 순서대로 적용되는 것이 아니라 동시에 적용되고, 가장 낮은 한도가 실제 한도가 된다.
- 실무에서 발목을 잡는 것은 대개 DSR이다. 신용대출·자동차할부·카드론까지 모두 합산되기 때문이다.
세 지표는 무엇을 재는가
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이다. 10억짜리 집에 LTV 50%면 최대 5억이다. 담보의 가치만 보는 규제라 소득과 무관하다.
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 비율이다. 다른 대출은 이자만 반영한다. 소득을 보기 시작하는 단계다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이다. 주담대뿐 아니라 신용대출·마이너스통장·자동차할부·카드론·학자금대출까지 전부 원금과 이자를 합쳐 계산한다. 셋 중 가장 강력하다.
계산해 보면 왜 DSR이 걸리는지 보인다
연 소득 6,000만 원, DSR 40% 규제를 가정하면 연간 원리금 상환액이 2,400만 원(월 200만 원)을 넘을 수 없다.
이미 신용대출 5,000만 원이 있어 월 40만 원을 갚고 있다면, 주담대에 쓸 수 있는 여유는 월 160만 원이다. 금리와 만기에 따라 다르지만 이 상환 여력으로 받을 수 있는 원금은 생각보다 적다.
LTV로는 5억이 가능해도 DSR로는 3억밖에 안 나오는 상황이 흔한 이유다. 세 규제 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 된다. 소득·금리·만기를 넣어 월 상환액과 총이자를 보려면 주택담보대출 계산기에서 상환 스케줄까지 확인하는 편이 빠르다.
DSR을 늘리는 방법과 그 대가
- 만기를 늘린다 — 30년을 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어 한도가 늘어난다. 대신 총이자는 크게 증가한다.
- 기존 대출을 정리한다 — 신용대출·마이너스통장을 상환하면 그만큼 DSR 여유가 생긴다. 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도가 부채로 잡히는 경우가 있어 미리 정리하는 편이 낫다.
- 소득을 늘린다 — 인정되는 소득의 범위와 증빙 방식이 정해져 있어, 실제 수입과 인정 소득이 다를 수 있다.
만기 연장은 한도를 늘려주지만 이자 총액이 커지는 거래다. 계산기에서 30년과 40년의 총이자를 나란히 놓고 보면 판단이 쉬워진다.
규제는 지역과 목적에 따라 다르다
LTV·DTI·DSR의 적용 비율은 규제지역 여부, 주택 수, 대출 목적, 생애최초 여부 등에 따라 달라진다. 정책이 자주 바뀌는 영역이라, 인터넷에 떠도는 수치는 이미 바뀌었을 가능성이 높다. 실행 시점의 금융위원회·은행 안내를 직접 확인하는 것이 유일하게 정확한 방법이다.
금리 자체가 바뀌면 같은 한도라도 상환 부담이 달라진다. 기준금리가 움직이는 구조를 알아두면 대출 시점을 판단할 때 도움이 된다.
대출 전 확인할 세 가지
- 세 한도를 각각 계산 — LTV·DTI·DSR 중 무엇이 나를 막는지 알아야 대응이 가능하다.
- 기존 부채 목록 — 마이너스통장 한도, 할부, 카드론까지 빠짐없이 확인한다.
- 취득 비용 — 대출 한도만 맞춰도 취득세와 중개보수가 현금으로 필요하다.
한 줄로 줄이면
LTV는 집을 보고, DTI는 주담대를 보고, DSR은 나의 모든 빚을 본다. 세 개의 자물쇠 중 가장 빡빡한 하나가 내 한도를 정한다.
이 글은 제도에 대한 정보성 설명이며 특정 대출 상품의 권유가 아닙니다. 규제 비율은 수시로 변경되므로 금융위원회 및 각 금융기관의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
답글 남기기