TL;DR
- LTV는 집값을, DTI는 주택담보대출 상환액을, DSR은 내가 가진 모든 빚의 상환액을 본다. 세 규제는 순서대로가 아니라 동시에 걸리고 가장 낮은 한도가 실제 한도가 된다.
- 실무에서 발목을 잡는 쪽은 대개 DSR이다. 신용대출·마이너스통장·할부·카드론까지 원금과 이자를 모두 합산하며, 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전액이 부채로 잡힌다.
- 2025년 7월 3단계 시행으로 스트레스 DSR이 전 금융권·전 가계대출에 적용된다. 한도는 지금 금리가 아니라 가산금리를 더한 금리로 계산된다.
세 자물쇠가 재는 것은 서로 다르다
세 지표는 이름이 비슷해 한 덩어리로 보이지만 분모와 분자가 다르다. 어느 자물쇠가 나를 막고 있는지 알아야 대응 방법이 갈린다.
| 지표 | 계산 구조 | 무엇까지 합산하나 | 소득 반영 |
|---|---|---|---|
| LTV(주택담보인정비율) | 대출금 ÷ 주택 가격 | 해당 주택의 담보가치만 | 보지 않음 |
| DTI(총부채상환비율) | 연간 상환액 ÷ 연 소득 | 주담대는 원리금, 나머지 대출은 이자 | 반영 |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 연간 상환액 ÷ 연 소득 | 모든 대출의 원금과 이자 | 반영 |
LTV는 담보만 보므로 소득이 적어도 집값이 크면 한도가 나온다. DTI는 주담대 원리금이 중심이라 다른 빚의 원금은 비껴간다. DSR은 그 구멍을 막는 규제다. 은행권은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 기본 한도이며, 서민 취약차주 대상 정책자금대출이나 소액 신용대출처럼 산정에서 빠지는 대출도 일부 있다.
한도를 정하는 것은 대개 DSR이다
연 소득 6,000만 원인 차주에게 DSR 40%가 적용된다고 하자. 연간 원리금 상환액의 상한은 2,400만 원, 월로 나누면 200만 원이다. 이 200만 원은 주담대 몫이 아니라 모든 대출을 합친 몫이다.
이미 신용대출로 월 40만 원을 갚고 있다면 주담대에 쓸 수 있는 여력은 월 160만 원으로 줄어든다. 한도 5,000만 원짜리 마이너스통장을 한 푼도 쓰지 않고 열어만 뒀다면, 그 5,000만 원도 한도 전액 기준으로 상환액이 잡혀 여력을 더 깎는다.
그래서 LTV로는 5억 원이 나오는데 DSR로는 3억 원에서 막히는 상황이 흔하다. 은행 창구에서 듣는 최종 한도는 세 계산값 중 가장 작은 숫자다. 소득과 금리, 만기를 넣어 월 상환액을 먼저 확인하려면 주택담보대출 계산기가, 인정되는 연 소득을 가늠하려면 연봉 실수령액 계산기가 출발점이 된다.
스트레스 DSR — 지금 금리로 계산하지 않는다
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하는 장치다. 한도를 따질 때 실제 약정 금리가 아니라 거기에 가산금리를 더한 금리로 원리금을 계산한다. 같은 소득, 같은 만기라도 계산에 쓰는 금리가 높아지므로 한도는 줄어든다.
가산금리는 과거 5년 내 최고 대출금리와 현재 금리의 차이를 기준으로 산정하되 하한 1.5%포인트, 상한 3.0%포인트 범위로 제한된다. 2024년 단계적으로 도입돼 1단계는 가산분의 25%, 2단계는 50%만 반영했고, 2025년 7월 3단계부터는 100%가 반영된다. 적용 범위도 은행권 주담대에서 제2금융권을 포함한 모든 가계대출로 넓어졌다.
부담 폭은 금리 유형에 따라 다르다. 금리가 고정된 기간이 길수록 미래 금리 변동 위험이 작다고 보아 가산 폭이 줄고, 변동금리는 가장 크게 반영된다. 하한과 적용 방식은 지역과 대책에 따라 달라지므로, 실행 시점의 금융위원회 발표와 거래 은행 안내를 확인해야 한다. 금리 자체가 어떻게 움직이는지는 기준금리와 주식에 정리해 두었다.
한도를 늘리는 방법과 그 대가
| 방법 | 효과 | 대가 |
|---|---|---|
| 만기를 늘린다 | 연간 원리금이 줄어 DSR 여력이 생긴다 | 총이자가 크게 늘고 상환 기간이 길어진다 |
| 기존 대출을 갚는다 | 합산 상환액이 줄어 한도가 바로 늘어난다 | 현금이 먼저 나가 계약금 여력이 줄어든다 |
| 마이너스통장 한도를 줄이거나 해지한다 | 사용액이 없어도 잡히던 상환액이 사라진다 | 비상 자금 창구가 없어진다 |
| 금리 고정 기간을 늘린다 | 스트레스 가산 폭이 줄어 한도가 늘어난다 | 금리가 내려도 당분간 혜택을 못 받는다 |
| 인정 소득을 높인다 | 분모가 커져 모든 한도가 함께 늘어난다 | 증빙 가능한 소득만 인정돼 시간이 걸린다 |
표의 오른쪽 칸을 먼저 읽는 것이 요령이다. 만기 연장은 한도를 늘려주는 대신 총이자를 키우는 거래이고, 마이너스통장 해지는 여유 자금을 포기하는 선택이다. 한도만 맞추고 현금을 소진하면 취득세 같은 취득 비용에서 막힌다. 전세를 끼고 매수하는 구조라면 갭투자의 자금 흐름까지 함께 계산해야 한다.
자주 묻는 질문
DSR에 잡히지 않는 대출도 있나
있다. 서민 취약차주 대상 정책자금대출이나 소액 신용대출처럼 산정에서 제외되는 항목이 규정에 열거돼 있다. 다만 제외 목록은 가계부채 관리 방향에 따라 바뀌므로 지난해 자료를 그대로 믿고 계획을 세우면 실행 단계에서 어긋난다.
한도 조회만 해도 불이익이 있나
은행의 한도 조회 자체가 대출 실행은 아니다. 다만 마이너스통장을 열어 두면 사용하지 않아도 한도 전액이 DSR에 반영되므로, 주담대를 앞두고 있다면 새 한도를 만들기 전에 순서를 정리하는 편이 낫다.
DTI는 이제 의미가 없어졌나
DSR이 더 촘촘한 것은 맞지만 DTI가 사라진 것은 아니다. 지역과 대출 종류에 따라 DTI가 함께 적용되고, 그 값이 더 낮게 나오면 그쪽이 한도를 정한다. 세 지표를 각각 계산해 보고 가장 작은 값을 기준으로 자금 계획을 세운다.
한 줄로 줄이면
LTV는 집을, DTI는 주담대를, DSR은 내 모든 빚을 보며 세 자물쇠가 동시에 걸리므로, 가장 빡빡한 하나를 찾아내고 스트레스 금리까지 얹어 계산한 숫자를 실제 한도로 삼는다.
이 글은 제도에 대한 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 대출 상품의 권유가 아닙니다. 규제 비율과 스트레스 금리 적용 기준은 수시로 변경되므로, 실행 전 금융위원회 발표와 거래 금융기관의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
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