갭투자 — 전세보증금이라는 만기 있는 빚과 무너지는 지점

TL;DR

• 갭투자의 갭은 자기 자금이 아니라 만기가 정해진 빚이다. 전세보증금은 이자가 없는 대신 돌려줄 날짜가 있다.
• 전세가율이 높을수록 필요한 돈은 줄고 변동 노출은 같은 비율로 커진다. 수익률과 위험을 하나의 숫자가 동시에 정한다.
• 먼저 무너지는 쪽은 매매가가 아니라 전세가다. 다음 세입자의 보증금이 기존보다 적으면 그 차액을 현금으로 메워야 한다.

갭은 만기가 있는 빚이다

갭투자는 매매가와 전세보증금의 차액만 넣고 집을 사는 방식이다. 전세보증금에는 이자가 붙지 않아 무이자 레버리지로 불리지만, 대출과 다른 점은 이자가 아니라 만기에 있다. 은행 대출은 이자를 내는 동안 원금을 미룰 수 있지만, 전세보증금은 계약이 끝나는 날 전액이 한 번에 나간다.

그 날짜를 넘기는 방법은 둘뿐이다. 같은 금액 이상으로 다음 세입자를 받거나, 차액을 현금이나 대출로 메우는 것이다. 보증금 반환 목적의 담보대출 상품이 있지만 한도와 규제 적용이 주택 소재지와 시점에 따라 갈리므로, 들어가기 전에 은행에서 확인해 둘 항목이다. 한도를 정하는 규제 비율은 DSR·LTV·DTI에 정리했다.

세입자의 권리도 기간을 늘린다. 계약갱신청구권이 행사되면 임대 기간이 연장되고 보증금 인상 폭에도 상한이 걸리므로, 2년 단위로 세운 계획이 실제로는 4년 단위로 움직일 수 있다. 관련 규칙은 임대차 3법에서 다뤘다.

전세가율이 두 가지를 동시에 정한다

매매가 5억 원인 아파트를 기준으로 전세가율만 바꿔 보면 레버리지의 크기가 드러난다. 집값이 10퍼센트, 즉 5,000만 원 움직였을 때 자기 자금 대비 손익률은 아래와 같이 갈린다.

집값은 똑같이 10퍼센트 움직였는데 내 돈 기준 손익은 세 배 넘게 벌어진다. 전세가율이 높은 물건이 매력적으로 보이는 이유와 위험한 이유가 같은 숫자에서 나온다. 전세가율의 의미와 지역별 해석은 전세가율에서 따로 정리했다.

실제로 들어가는 돈은 갭만이 아니다. 취득 시점에 취득세와 중개보수가 붙고, 보유 기간에는 재산세와 종합부동산세가 매년 나간다. 취득세 계산기와 보유세 계산기로 초기 비용과 연간 비용을 더해야 실제 투입 자금이 나온다.

무너지는 지점은 전세가다

갭투자의 손실은 대개 매매가가 아니라 전세가에서 시작된다. 매매가가 그대로여도 전세 시세만 빠지면 당장 현금이 필요해지기 때문이다.

두 상황은 피해의 방향이 다르다. 역전세는 집주인의 현금 문제이고, 깡통전세는 세입자의 보증금이 걸린 문제다. 세입자 쪽에서 미리 판정하는 기준은 전세보증보험의 가입 요건이고, 선순위 채권 확인은 등기부등본을 읽는 일이다.

여러 채를 동시에 굴리면 만기가 겹치는 시점이 위험 구간이 된다. 한 채의 역전세는 메울 수 있어도, 세 채의 만기가 같은 분기에 몰리면 대응할 시간이 없다.

전세가가 흔들리는 조건

전세가는 매매가보다 수급에 빠르게 반응한다. 흔들리는 조건은 대개 세 갈래다. 첫째는 입주 물량이다. 인근에 대단지 입주가 몰리면 전세 공급이 한꺼번에 늘어 전세가가 눌린다. 갭투자에서 가장 실질적인 신호다. 둘째는 금리다. 전세대출 금리가 오르면 세입자가 월세로 옮겨 전세 수요가 줄어든다. 셋째는 제도다. 전세대출 한도와 보증 요건이 바뀌면 전세 수요가 곧바로 반응한다.

시세는 호가가 아니라 신고된 금액으로 본다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 매매뿐 아니라 전월세 신고 자료까지 확인할 수 있어, 만기 때 마주할 숫자에 더 가깝다.

들어가기 전에 확인할 세 가지

첫째, 지금 시세보다 계약 만기 시점의 인근 입주 물량을 본다. 2년 뒤 공급이 몰리는 지역이라면 전세가율이 높다는 사실은 장점이 아니라 위험이다.

둘째, 전세가가 10퍼센트 빠졌을 때 메울 현금이 있는지 계산한다. 보증금 4억 원이면 4,000만 원이고 여러 채라면 그 배수다. 이 금액을 마련할 수 없다면 갭의 크기가 아니라 보유 채수부터 줄이는 쪽이 순서에 맞다.

셋째, 그 지역에서 전세와 월세 중 어느 쪽 수요가 두꺼운지 가늠한다. 전월세 전환 계산기로 전환율을 비교하면 전세 수요가 월세로 옮겨가는 구간이 보인다.

자주 묻는 질문

전세가율이 높은 물건이 좋은 물건인가

전세가율이 높다는 것은 사용 가치에 비해 매매가가 낮게 매겨져 있다는 뜻일 수도 있고, 매매 수요가 없어 가격이 오르지 않는다는 뜻일 수도 있다. 같은 전세가율이라도 입주 물량이 적은 지역과 많은 지역에서 의미가 반대로 갈리므로, 비율만 보고 판단할 수 없다.

역전세가 생기면 세입자를 내보낼 수 있는가

그럴 수 없다. 보증금 반환 의무는 집주인에게 있고, 돈을 돌려주지 못하면 계약 관계는 끝나지 않는다. 세입자가 임차권등기 등으로 권리를 지키는 절차도 마련돼 있어, 차액을 메우지 못하면 집을 파는 선택지마저 좁아진다.

전세보증금 반환 보증이 있으면 집주인의 부담도 줄어드는가

줄지 않는다. 보증은 세입자를 위한 장치여서, 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하면 그만큼을 집주인에게 청구한다. 가입 요건이 집의 가격과 선순위 채권으로 정해지므로, 보증이 거절되는 물건은 다음 세입자를 구하는 일부터 어려워진다.

한 줄로 줄이면

갭투자의 갭은 전세보증금이라는 만기 있는 빚이고, 전세가율은 수익률과 위험을 같은 비율로 키우는 하나의 손잡이다. 집값이 아니라 전세가가 빠질 때 먼저 무너진다.

이 글은 부동산 제도에 대한 정보 제공 목적의 설명이며 특정 투자나 거래를 권유하지 않습니다. 세율과 대출 규제, 보증 요건은 수시로 바뀌므로 국세청·금융위원회·주택도시보증공사 등 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.