전세와 월세, 무엇이 유리한가 — 전월세전환율로 비교하는 법

TL;DR

• 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율이다. (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100으로 계산한다.
• 전세와 월세의 우열은 취향이 아니라 전환율과 전세대출 금리의 비교로 갈린다. 전환율이 대출금리보다 높으면 전세가 유리하다.
• 숫자만으로 끝나지 않는다. 보증금을 떼일 위험과 목돈의 기회비용까지 넣어야 실제 비교가 된다.

전월세전환율 계산법

전세 3억짜리 집을 보증금 1억 + 월세 80만 원으로 바꾼다고 하자.

• 월세로 전환된 보증금 = 3억 − 1억 = 2억
• 연 월세 = 80만 × 12 = 960만 원
• 전환율 = 960만 ÷ 2억 × 100 = 4.8%

즉 2억이라는 목돈을 안 넣는 대가로 연 4.8%를 내는 셈이다. 이제 비교 대상이 분명해진다 — 전세대출 금리가 연 4.8%보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리하다.

전세대출 금리가 연 4%라면 2억을 빌려도 이자는 연 800만 원이라 월세(960만 원)보다 적다. 반대로 대출금리가 연 5.5%라면 이자가 1,100만 원이라 월세가 낫다. 조건을 넣어 바로 비교하려면 전월세 전환 계산기를 쓰면 된다.

숫자 밖의 변수

• 보증금 회수 위험 — 전세는 목돈을 남의 집에 맡기는 것이다. 전세가율이 높은 집일수록 돌려받지 못할 위험이 커진다. 등기부의 선순위 채권과 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 한다.
• 목돈의 기회비용 — 전세보증금은 묶여서 아무 수익도 내지 않는다. 그 돈을 다른 곳에 뒀을 때의 수익까지 계산에 넣어야 공정한 비교다.
• 대출 한도 — 전세대출도 DSR에 잡힌다. 원하는 만큼 빌리지 못하면 선택지 자체가 줄어든다.
• 세액공제 — 월세는 조건을 충족하면 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 낮아진다.

반전세와 보증금 조정

요즘 계약은 순수 전세나 순수 월세보다 반전세 형태가 흔하다. 이때 협상의 핵심은 보증금 1,000만 원을 월세 얼마와 바꿀 것인가다.

전환율 5%를 적용하면 보증금 1,000만 원은 연 50만 원, 즉 월 약 4만 2천 원에 해당한다. 집주인이 보증금 1,000만 원을 낮추는 대신 월세를 6만 원 올리자고 하면 전환율 7.2%를 적용하는 셈이라 세입자에게 불리하다. 제시된 조건을 전환율로 환산해 보면 유불리가 즉시 드러난다.

지역별 전월세전환율은 한국부동산원 통계로 공표되므로, 제시받은 조건이 시장 수준인지 대조할 수 있다.

계약 전 확인할 세 가지

• 전환율을 직접 계산 — 제시된 조건을 연 이율로 바꿔 대출금리와 나란히 놓는다.
• 등기부와 보증보험 — 선순위 채권 규모를 확인하고, 보증보험 가입이 가능한 물건인지 본다.
• 2년 뒤 시나리오 — 만기에 전세가가 지금보다 낮아지면 어떻게 되는지 미리 그려본다. 역전세가 발생하는 구조를 알아두면 위험 신호를 먼저 읽을 수 있다.

한 줄로 줄이면

전세와 월세의 비교는 취향 문제가 아니라 산수 문제다. 전월세전환율과 전세대출 금리를 나란히 놓으면 답의 절반이 나오고, 나머지 절반은 보증금을 지킬 수 있느냐에 달렸다.

이 글은 부동산 개념에 대한 정보성 설명이며 특정 계약의 권유가 아닙니다. 전환율 상한과 세액공제 요건은 관련 법령과 국세청 자료를 확인하시기 바랍니다.