임대차 3법이란 — 갱신청구권·5% 상한·신고제가 각각 걸리는 순간

TL;DR

• 임대차 3법은 하나의 절차가 아니라 서로 다른 순간에 걸리는 세 제도다. 갱신청구권은 계약 만료 직전, 5% 상한은 갱신할 때, 신고제는 계약 체결 직후에 각각 작동한다.
• 5% 상한은 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때만 적용된다. 합의로 다시 쓰는 계약이나 새 임차인과의 신규 계약에는 이 상한이 걸리지 않는다.
• 전월세신고제는 갱신·신규를 가리지 않고 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과면 체결일로부터 30일 안에 신고해야 한다.

세 제도가 걸리는 시점은 서로 다르다

임대차 3법을 ‘세입자 보호 3종 세트’로 묶어 외우면 정작 계약 현장에서 순서를 놓친다. 세 제도는 계약의 시간축에서 각각 다른 지점에 놓여 있고, 하나가 적용된다고 나머지가 따라오지 않는다.

오해가 잦은 곳은 두 번째 줄이다. 5% 상한은 갱신청구권과 한 몸처럼 소개되지만, 법적으로는 청구권을 행사해 갱신되는 계약에 붙는 제한이다. 청구권을 쓰지 않고 새 조건에 합의했다면 5%라는 숫자는 근거를 잃는다.

계약갱신청구권 — 기간을 놓치면 권리가 사라진다

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 계약 하나당 한 번이다. 갱신된 기간은 2년으로 보므로 최초 2년과 합쳐 최대 4년 거주가 가능한 구조다.

이 기간을 넘기면 권리 자체가 사라지므로, 문자나 내용증명처럼 의사를 밝힌 날짜가 기록으로 남는 방식이 안전하다. 갱신된 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 그 통지는 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다.

묵시적 갱신과 무엇이 다른가

임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 아무 의사를 밝히지 않으면 계약은 종전과 같은 조건으로 자동 연장된다. 이것이 묵시적 갱신이다. 임대료가 그대로 유지되고, 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다는 해석이 일반적이라는 점에서 청구권 행사와 결과가 갈린다.

전월세상한제 — 5%를 어디에 곱하나

상한은 직전 계약의 임대료 기준 20분의 1, 즉 5%다. 전세라면 보증금에, 보증부월세라면 보증금과 월세 각각에 곱해 한도를 확인한다.

보증금을 줄이고 월세를 올리는 식으로 조건을 섞을 때는 두 항목을 같은 기준으로 환산해 비교해야 한다. 보증금을 월세로 바꾸는 산정률은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘을 수 없다. 환산 구조는 전월세전환율 편에서 다뤘고, 실제 금액은 전월세 전환 계산기로 바로 확인할 수 있다.

시·도는 조례로 이 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있다. 조례는 상한을 내릴 수만 있고 올리지는 못한다.

전월세신고제 — 실익은 과태료보다 확정일자에 있다

신고 대상 지역은 수도권 전역과 광역시·세종시·제주시, 도의 시 지역이다(군 지역 제외). 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약이면 체결일로부터 30일 안에 신고해야 하고, 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있다.

세입자 관점에서 이 제도의 실질적인 이득은 확정일자다. 신고하면서 계약서를 제출하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여된 것으로 본다. 주민센터를 따로 방문하지 않아도 우선변제권의 기준 날짜가 확보되는 셈이다. 신고는 주택 소재지 주민센터나 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 할 수 있다.

다만 확정일자를 받아도 매매가 대비 보증금 비중이 높으면 회수 여지는 좁아지므로, 계약 전 전세가율을 함께 확인해야 한다. 계도기간은 2025년 5월 31일 끝났고 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 과태료 부과 대상이며, 단순 미신고나 지연은 최대 30만 원, 거짓 신고는 최대 100만 원까지 부과될 수 있다.

갱신 거절 사유와 손해배상

임차인이 기간 안에 적법하게 요구했다면 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못한다. 2기분 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손 등이 법정 사유이고, 다툼이 가장 잦은 것은 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 배상액은 거절 당시 월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 등 법이 정한 금액 중 가장 큰 값으로 정해진다. 집을 산 사람이 임대인 지위를 승계한 경우에도 거절 가능 기간 안에 소유권을 취득하고 실거주 의사를 밝혔다면 갱신을 거절할 수 있다는 것이 대법원의 판단이다. 실거주 의사는 말만으로 인정되지 않고 객관적으로 확인돼야 한다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나

한 계약에 한 번이다. 행사하면 2년이 더 보장되고, 그 2년이 끝난 뒤에는 같은 권리를 다시 쓸 수 없다.

집주인이 5%를 넘겨 올려 달라고 하면 어떻게 되나

갱신청구권을 행사해 갱신하는 계약이라면 5%를 넘는 인상은 요구할 근거가 없고, 합의가 되지 않으면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청할 수 있다. 반대로 청구권을 쓰지 않고 새로 합의하는 계약에는 이 상한이 적용되지 않는다.

전월세 신고를 집주인이 안 하면 세입자가 해야 하나

신고 의무는 양쪽 모두에게 있어 한쪽이 하지 않으면 다른 쪽이 해도 된다. 계약서 원본을 첨부하면 한 사람의 서명만으로 온라인 신고가 가능하다.

한 줄로 줄이면

임대차 3법은 묶음이 아니라 순서다. 만료 6개월 전에 갱신청구권을 챙기고, 그 권리를 행사할 때만 5% 상한이 따라오며, 계약을 쓴 날부터 30일 안에 신고해 확정일자까지 함께 확보하는 것이 실제 순서다.

이 글은 제도에 대한 정보 제공 목적이며 개별 계약에 대한 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 요건과 과태료 기준은 찾기쉬운 생활법령정보 등 공식 자료에서 다시 확인하시기 바랍니다.