경매 권리분석 입문 — 낙찰가 말고 더 내야 할 돈을 찾는 순서

TL;DR

• 등기부에서 가장 먼저 등기된 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기가 말소기준권리다. 이보다 뒤에 등기된 권리는 낙찰과 함께 소멸한다.
• 기준보다 앞선 지상권·전세권·가등기·가처분과, 등기부에 아예 없는 유치권·법정지상권·분묘기지권은 낙찰자가 떠안는다.
• 임차인은 등기부 밖에서 갈린다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 받지 못한 보증금은 낙찰가와 별도로 낙찰자가 물어준다.

권리분석은 추가로 낼 돈을 세는 일이다

법원 경매의 가격표는 시세보다 낮게 적힌다. 그런데 낙찰가가 지출의 전부가 아닌 물건이 섞여 있다. 권리분석은 이 물건을 낙찰받으면 낙찰가 말고 더 내야 할 돈이 있는가라는 한 가지 질문에 답하는 작업이다.

경매는 성격이 다른 두 원칙을 함께 쓴다. 매각과 동시에 권리가 사라지는 소멸주의, 낙찰자가 권리를 그대로 승계하는 인수주의다. 둘을 가르는 선이 말소기준권리이고, 권리분석은 그 선을 찾아 위아래를 나누는 일로 시작한다.

선을 그으려면 등기부의 구조가 먼저 눈에 들어와야 한다. 소유권 변동이 적히는 갑구와 담보·사용 권리가 적히는 을구를 읽는 법은 등기부등본 읽는 법에 정리해 뒀다.

말소기준권리를 먼저 찾는다

말소기준권리가 될 수 있는 등기는 네 가지다. (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기. 이 중 등기 접수일이 가장 빠른 하나가 기준이 된다. 나머지 권리는 등기의 종류가 아니라 이 기준과의 선후만으로 운명이 갈린다.

기준이 언제 잡혔는지가 분석의 난이도를 먼저 알려준다. 경매개시결정등기가 기준이 된 물건은 그 앞에 담보가 거의 없었다는 뜻이고, 반대로 오래된 근저당이 기준이면 그 뒤에 쌓인 권리는 대부분 정리된다.

기준보다 앞서면 떠안는다

기준선 위에 남은 권리는 낙찰대금과 상관없이 따라온다. 선순위 지상권과 지역권은 토지 사용을 제약하고, 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권과 등기된 임차권은 보증금 부담으로 남는다. 순위보전을 위한 가등기는 본등기로 넘어가면 낙찰자가 소유권 자체를 잃을 수 있어 성격이 가장 무겁다.

등기부에 적히지 않는 권리도 있다. 공사대금을 받지 못한 쪽이 점유로 주장하는 유치권, 토지와 건물의 소유자가 갈리며 생기는 법정지상권, 남의 땅에 있는 분묘의 분묘기지권이 그렇다. 셋은 등기 순위와 무관하게 인수되므로 서류만으로는 분석이 끝나지 않는다. 현장에서 점유자와 공사 흔적을 직접 확인해야 하는 이유다.

후순위라고 전부 안전하지도 않다. 토지 소유자가 지상 건물을 철거하려고 걸어 둔 처분금지가처분은 기준선 아래에 있어도 인수된다. 권리 유형별 말소·인수 범위는 찾기 쉬운 생활법령정보의 부동산 경매 항목에 유형별로 정리돼 있다.

임차인은 등기부 밖에서 갈린다

주거용 물건에서 사고가 나는 자리는 대개 임차인이다. 주택임대차보호법의 대항력은 전입신고와 점유로 생기고 등기부에는 드러나지 않는다. 등기부만 보면 깨끗한 물건이 실제로는 보증금을 떠안는 물건일 수 있다는 뜻이다.

판정에 쓰는 질문은 셋이다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠른가, 확정일자를 받았는가, 배당요구종기까지 배당요구를 했는가. 세 요건을 갖춘 선순위 임차인이 보증금을 전액 배당받으면 낙찰자 부담은 없다. 배당에서 모자란 금액이 생기면 그 차액이 낙찰자에게 넘어온다.

대항력이 있는데 배당요구를 하지 않은 임차인은 보증금 전액이 그대로 인수된다. 전세가율이 높은 물건일수록 이 금액이 커지므로, 입찰가를 적기 전에 전세가율과 전세보증보험 기준으로 보증금 규모를 먼저 가늠한다.

입찰 전 확인 순서와 돈의 일정

순서는 서류, 현장, 자금이다. 대법원 법원경매정보에서 사건번호로 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 연다. 매각물건명세서에는 점유자와 점유의 권원, 차임과 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리, 법정지상권의 개요가 적힌다. 자신이 그은 기준선과 법원의 정리가 같은지를 여기서 대조한다.

현황조사보고서는 부동산의 현상과 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수를 담는다. 점유자 칸이 비어 있거나 관계인 진술이 엇갈리는 물건은 현장 확인 대상이다.

자금 일정은 세 지점이다. 입찰할 때 최저매각가격의 10%를 보증금으로 내고, 매각허가결정이 확정되면 법원이 확정일부터 1개월 안의 날로 대금지급기한을 정한다. 기한까지 잔금을 내지 못하면 입찰보증금은 돌려받지 못한다.

저감률은 법원마다 다르다. 유찰이 쌓여 싸 보이는 물건은 저감률이 큰 법원의 물건이거나, 인수할 권리가 있어 아무도 들어가지 않은 물건이다. 낙찰 뒤에는 취득세와 잔금 대출이 이어지므로 취득세 계산기와 주택담보대출 계산기로 총비용을 미리 더해 둔다.

자주 묻는 질문

낙찰받으면 바로 집을 비울 수 있나

잔금을 내면 등기 전에도 소유자가 되지만, 점유자가 스스로 나가지 않으면 별도의 절차가 필요하다. 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 하고, 기간을 넘기면 명도소송으로 가야 해 시간과 비용이 크게 늘어난다. 명도에 드는 돈은 입찰가에 미리 반영한다.

등기부가 깨끗하면 권리분석이 끝난 것인가

아니다. 유치권·법정지상권·분묘기지권과 대항력 있는 임차인의 보증금은 등기부에 나타나지 않는다. 매각물건명세서의 점유 관계와 현황조사보고서를 함께 읽고 현장에서 점유 상태를 확인해야 분석이 끝난다.

감정평가액을 시세로 봐도 되나

감정평가액은 최저매각가격의 출발점일 뿐이고, 평가 시점이 입찰일보다 몇 달 앞설 수 있다. 가격이 내려가는 국면에서는 감정가가 시세보다 높아 1회 유찰 가격도 비싸게 느껴지는 일이 생긴다. 실거래가를 따로 확인한 뒤 입찰가를 정한다.

한 줄로 줄이면

경매 권리분석은 말소기준권리라는 선을 긋고 그 위에 남는 것을 세는 일이다. 선 아래는 소멸하고, 선 위의 지상권·전세권·가등기와 등기부에 없는 유치권·법정지상권, 배당에서 받지 못한 보증금은 낙찰가에 더해진다. 매각물건명세서로 법원의 정리와 대조한 뒤 보증금 10%·대금 1개월·인도명령 6개월의 일정을 계산하고 입찰가를 적는다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 법원별 저감률과 절차 운용은 달라질 수 있고 권리의 인수 여부는 개별 사안의 등기 순위와 사실관계에 따라 달라지므로, 실제 입찰 전에는 대법원 법원경매정보의 공식 서류와 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.