주택임대소득 과세 — 주택 수가 가르는 대상과 2,000만 원이 가르는 방식

TL;DR

• 과세 여부는 부부 합산 주택 수가 정한다. 1주택이고 기준시가 12억 원 이하면 월세도 비과세, 2주택이면 월세만, 3주택 이상이면 보증금까지 대상이 된다.
• 연 임대수입이 2,000만 원 이하면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있다. 넘으면 선택권 없이 종합과세다.
• 지자체와 세무서에 모두 등록하면 필요경비율이 50%에서 60%로, 기본공제가 200만 원에서 400만 원으로 올라간다. 대가는 임대료 연 5% 상한이다.

주택 수가 과세 대상을 정한다

주택임대소득은 월세와 보증금에서 나오는 사업소득이지만, 세를 놓은 모든 사람이 신고 대상은 아니다. 주택 수는 세대가 아니라 부부 합산으로 세고, 가격 기준은 실거래가가 아니라 기준시가다.

1주택이면 원칙적으로 비과세지만 기준시가가 12억 원을 넘으면 월세 수입이 과세 대상이다. 2주택이면 월세는 과세, 보증금은 원칙적으로 비과세다. 3주택 이상이면 보증금에도 간주임대료라는 이름으로 수입금액이 잡힌다.

2026년 귀속분부터 2주택 구간에 예외가 생겼다. 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택을 두 채 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 2주택자도 간주임대료 과세 대상에 들어간다.

보증금은 이자로 환산해 수입이 된다

간주임대료는 받은 보증금을 예금에 넣어 뒀다면 생겼을 이자만큼을 임대수입으로 보는 계산이다. 식은 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율이고, 이자율은 2025년 귀속분부터 종전 3.5%에서 내려간 연 3.1%가 적용된다.

보증금 합계 7억 원인 3주택자라면 3억 원을 뺀 4억 원의 60%인 2억 4,000만 원에 3.1%를 곱해 744만 원이 수입금액이 된다. 같은 식으로 5억 원이면 372만 원, 10억 원이면 1,302만 원이다.

주택 수를 셀 때 빠지는 집도 있다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년까지 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외된다. 원룸 여러 채를 전세로 돌리면 이 요건 하나가 과세 여부를 뒤집는다.

월세와 보증금이 섞여 있으면 둘을 합쳐 연 수입금액을 만든다. 어느 쪽으로 받을지는 세금만으로 정해지지 않으므로 전월세전환율과 전월세 전환 계산기로 임대료 수준을 먼저 비교한다.

2,000만 원이 신고 방식을 가른다

연 임대수입 합계가 2,000만 원 이하면 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있다. 분리과세는 다른 소득과 합치지 않고 14% 단일세율로 끝내는 방식이고, 종합과세는 근로소득·사업소득과 합산해 누진세율을 적용한다. 넘으면 선택권 없이 종합과세다.

분리과세 세액은 수입금액에서 필요경비와 기본공제를 뺀 금액에 14%를 곱해 구한다. 필요경비율은 미등록 50%, 등록임대주택 60%다. 기본공제는 미등록 200만 원, 등록 400만 원인데 조건이 붙는다. 주택임대소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 적용되므로, 급여가 그 선을 넘는 직장인 집주인은 공제 없이 계산된다.

같은 1,200만 원인데 세액이 11만 원대와 84만 원으로 벌어지고, 여기에 지방소득세가 더해진다. 다른 소득이 거의 없어 낮은 누진 구간에 머물거나 실제 경비가 필요경비율보다 크면 종합과세가 유리하다. 금융소득이 함께 있으면 금융소득종합과세 합산 여부까지 본다.

등록은 선택, 사업자등록은 의무

필요경비율 60%와 공제 400만 원은 등록임대주택에만 주어진다. 요건은 셋이 함께 충족돼야 한다. 지자체에 임대사업자로 등록하고, 세무서에도 사업자등록을 하고, 임대료 연 증가율을 5% 이하로 유지해야 한다. 한 곳만 등록하면 혜택이 적용되지 않는다. 임대료 5% 상한은 임대차 3법의 전월세상한제와 성격이 비슷하지만 근거가 다른 별개 요건이다.

지자체 등록이 선택인 것과 달리 세무서 사업자등록은 의무다. 사업 개시일부터 20일 안에 신청해야 하고, 늦으면 미등록 기간의 주택임대 수입금액의 0.2%가 미등록 가산세로 붙는다. 세액이 0이어도 등록 의무는 따로 판단해야 한다.

신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지 주소지 관할 세무서나 홈택스에서 한다. 판정이 애매하면 국세청의 주택임대소득 안내에서 주택 수별 기준을 확인한다. 임대 단계와 보유 단계는 따로 돌아가므로 전체 흐름은 집에 붙는 세금 3단계, 보유세 금액은 보유세 계산기로 확인한다.

자주 묻는 질문

전세만 놓고 있으면 세금이 없나

2주택까지는 보증금이 과세 대상이 아니므로 대개 그렇다. 3주택 이상이면 보증금 합계 중 3억 원을 넘는 부분에서 간주임대료가 잡힌다. 2026년 귀속분부터는 고가주택 2채에 보증금 합계 12억 원 초과 조건이 더해져 2주택이어도 대상이 될 수 있다.

월세를 현금으로 받으면 신고하지 않아도 되나

세입자가 월세 세액공제를 신청하거나 현금영수증을 요구하면 지급 내역이 남고, 전월세 신고제로 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 신고 대상이다. 누락이 드러나면 가산세가 본세에 더해진다.

대출 이자가 커서 실제로는 적자인데 세금을 내야 하나

분리과세는 실제 지출이 아니라 수입금액의 50~60%를 필요경비로 정해 계산하므로 적자 여부가 세액에 반영되지 않는다. 이자와 수선비가 커서 실제로 손실이면 종합과세를 선택해 실제 경비를 반영하는 쪽이 유리할 수 있다. 장부와 증빙을 갖춰야 인정되는 경비다.

한 줄로 줄이면

주택임대소득은 부부 합산 주택 수로 대상을 가르고, 연 수입 2,000만 원 선에서 14% 분리과세와 종합과세가 갈린다. 보증금은 3억 원 초과분의 60%에 연 3.1%를 적용해 환산하고, 등록과 임대료 5% 상한을 받아들이면 필요경비 60%·공제 400만 원이 적용된다. 사업자등록은 개시 20일 안에, 신고는 다음 해 5월이다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 과세 기준과 간주임대료 이자율, 소형주택 특례의 적용 기한은 개정에 따라 달라질 수 있고 주택 수와 기준시가 판정은 개별 사안마다 다르게 나올 수 있으니, 실제 신고 전에는 국세청과 홈택스의 공식 안내 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.