주택 취득세 — 가격·주택 수·면적이 각각 바꾸는 금액

TL;DR

• 주택 취득세의 기본 세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 가격에 따라 조금씩 올라가는 누진 구간이다. 과세표준은 신고한 실제 거래가액이다.
• 고지서에 찍히는 금액은 취득세만이 아니다. 지방교육세가 취득세액의 10%, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 취득가액의 0.2%로 더 붙는다.
• 세율을 가장 크게 흔드는 변수는 가격이 아니라 주택 수와 지역이다. 조정대상지역에서 둘째 집을 사면 8%로 올라간다.

기본 세율은 가격을 따라 올라간다

취득세는 집을 산 사람이 지방자치단체에 내는 지방세다. 계산식은 과세표준에 세율을 곱하는 한 줄이고, 주택 유상거래에서는 과세표준이 신고한 실제 거래가액이다. 공시가격이 아니라 계약서에 적은 금액이 기준이다.

세율은 세 구간으로 갈린다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%다. 헷갈리는 구간은 그 사이인데, 여기서는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1%로 세율을 구한다. 7억 원이면 약 1.67%, 7억 5,000만 원이면 정확히 2%, 8억 원이면 약 2.33%가 되고 9억 원에서 3%에 닿는다. 1원 차이로 세율이 통째로 뛰는 계단식이 아니라 가격을 따라 조금씩 올라가는 구조다.

부담이 가액의 1%에서 끝나지도 않는다. 지방교육세가 취득세액의 10%만큼 따라붙고, 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 취득가액의 0.2%로 추가된다. 85㎡ 이하는 농어촌특별세를 내지 않으므로 같은 가격이라도 면적에서 금액이 갈린다.

자금 계획에서는 이 합계를 중개보수·법무사 비용과 함께 따로 떼어 둬야 한다. 취득세 계산기에 가액·면적·주택 수를 넣어 납부액을 확인하고, 대출 한도는 DSR·LTV·DTI로 따로 계산해 둘을 합쳐야 실제 필요 현금이 나온다.

주택 수와 지역이 세율을 갈아치운다

기본 세율이 1~3%라는 사실은 1주택을 전제로 한다. 집이 늘어나면 세율 자체가 중과 구간으로 옮겨 가고, 그 선은 조정대상지역인지에 따라 달라진다.

5억 원짜리 집을 둘째로 사면서 조정대상지역에 걸리면 세율이 1%에서 8%로 올라 취득세가 500만 원에서 4,000만 원이 된다. 지정 여부 한 줄이 수천만 원을 가르고 지정은 수시로 바뀌므로, 계약 전 확인 순서의 맨 앞에 둔다.

주택 수를 세는 방식도 직관과 다르다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택 분양권과 조합원 입주권, 주거용 오피스텔은 등기된 집이 아니거나 건축물대장상 주택이 아니어도 주택 수에 들어간다. 반대로 이사 때문에 일시적으로 두 채가 된 경우는 종전 주택을 신규 주택 취득일부터 3년 안에 처분하면 기본 세율로 정리된다.

생애최초 감면은 사후 요건이 본체다

처음 집을 사는 사람에게는 감면이 있다. 본인과 배우자가 모두 무주택인 상태에서 생애 처음 주택을 취득하고 취득가액이 12억 원 이하이면 취득세를 최대 200만 원까지 면제받는다. 과거에 붙어 있던 소득 요건은 폐지됐다. 소형 비아파트나 인구감소지역 주택은 한도를 달리 두는 개정이 이어졌으므로 적용 한도는 취득 시점에 지자체에서 확인하는 편이 안전하다.

요건이 취득 시점에서 끝나지 않는다는 점이 핵심이다. 취득 후 3개월 안에 그 집으로 전입해야 하고, 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 놓으면 감면 세액이 추징된다. 실거주 전제를 사후에 확인하는 구조이므로 전세를 끼워 사거나 입주를 미루는 계획이면 감면을 받지 못하는 경우가 생긴다. 200만 원을 지키려 3년간 처분 선택지를 묶는 것이 맞는지는 양도소득세 비과세 요건과 함께 따져야 한다.

신고는 잔금일부터 60일

취득세는 고지서를 기다리는 세금이 아니라 직접 신고하고 내는 세금이다. 기한은 취득일부터 60일이고, 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이다. 잔금일이 분명하지 않으면 등기일로 본다. 등기 접수에 납부확인서가 필요해 대개 잔금일 전후로 함께 처리된다.

기한을 넘기면 무신고 가산세가 20% 수준으로 붙고 납부가 늦어진 일수만큼 납부지연 가산세가 추가된다. 신고와 납부는 위택스에서 처리할 수 있고, 신고 전에 지방세 미리계산 메뉴로 예상 세액을 확인해 두면 금액 차이를 미리 잡을 수 있다. 서울은 서울시 이택스의 모의계산을 쓴다.

취득세를 냈다고 집에 붙는 세금이 끝나지도 않는다. 보유 단계에는 재산세·종합부동산세, 처분 단계에는 양도소득세가 이어진다. 세 단계는 집에 붙는 세금 3단계, 보유세 금액은 보유세 계산기로 확인한다.

자주 묻는 질문

계약금을 걸었으면 취득세를 미리 신고해야 하나

아니다. 기준은 계약 시점이 아니라 잔금 지급일이다. 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신고하면 되고, 계약금·중도금 단계에서는 신고 의무가 생기지 않는다. 분양받은 집이라면 입주 지정 기간의 잔금일이 기준이다.

분양권을 갖고 있는데 다른 집을 사면 2주택인가

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권이면 주택 수에 들어가므로 그렇게 본다. 다만 분양권 자체를 살 때는 취득세를 내지 않고, 집이 완성돼 등기할 때 분양권 취득 시점의 주택 수로 세율이 정해진다. 분양권 취득일을 따로 기록해 두는 편이 낫다.

감면을 못 받았는데 나중에 돌려받을 수 있나

요건을 갖췄는데 신고 때 감면을 신청하지 못했다면 경정청구로 환급을 요청할 수 있다. 다만 3개월 내 전입 같은 사후 요건은 그대로 적용돼, 돌려받은 뒤 요건이 깨지면 다시 추징된다. 신고 단계에서 감면 신청서를 함께 내는 편이 단순하다.

한 줄로 줄이면

취득세는 가액으로 기본 세율을 잡고, 주택 수와 지역으로 중과 여부를 확인하고, 면적으로 농어촌특별세를 더하는 순서로 계산한다. 1주택 6억 원 이하는 1%에 지방교육세 10%가 붙는 수준이지만 조정대상지역 2주택은 8%로 올라가고, 생애최초 200만 원 감면은 3개월 전입과 3년 보유라는 사후 요건을 함께 받아들이는 조건이다. 신고 기한은 잔금일부터 60일이다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 세율과 감면 요건, 조정대상지역 지정은 개정과 정책에 따라 달라질 수 있고 개별 사안의 주택 수 판정은 다르게 나올 수 있으니, 실제 신고 전에는 위택스와 관할 지방자치단체의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.