상장 리츠 — 배당을 만드는 구조와 확인할 네 가지 숫자

TL;DR

• 상장 리츠의 배당이 높은 것은 제도 때문이다. 위탁관리·기업구조조정 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 과세소득에서 공제받아, 법인세를 거의 남기지 않고 임대수익을 넘긴다.
• 배당수익률은 배당금을 주가로 나눈 값이라 주가가 빠지면 저절로 올라간다. 숫자보다 그 배당을 만든 임대율·차입 비율·배당 재원을 먼저 본다.
• 배당이 유지돼도 주가는 금리와 유상증자에 흔들린다. 차입 이자가 늘면 배당 재원이 줄고, 신주가 늘면 주당 배당이 희석된다.

리츠는 임대료를 그대로 넘기도록 설계된 회사다

리츠(REITs)는 투자자에게 모은 돈으로 오피스·물류센터·리테일 같은 부동산을 사서 임대료와 매각 차익을 나눠 주는 회사다. 부동산을 직접 사는 것과 달리 주식처럼 거래소에서 사고팔 수 있고, 등기·취득 절차나 임차인 관리가 투자자 몫이 아니다.

구조의 핵심은 세금이다. 일반 회사는 법인세를 내고 남은 돈으로 배당하지만, 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 배당한 금액을 과세소득에서 공제받는다. 회사 단계에 세금이 거의 남지 않으니 임대료가 주주에게 그대로 내려온다. 리츠의 배당수익률이 일반 주식보다 높게 형성되는 1차 이유가 여기 있다.

뒤집어 보면 리츠는 이익을 쌓아 두기 어려운 회사다. 유보할 돈이 적으니 새 자산을 사거나 큰 보수를 할 때마다 차입이나 유상증자에 기댄다. 배당이 많다는 장점과 자금 조달이 잦다는 단점은 같은 설계에서 나온다.

세 가지 리츠, 거래소에서 만나는 것은 대부분 위탁관리형

부동산투자회사법은 리츠를 세 종류로 나눈다. 종목이 어느 쪽인지에 따라 의무배당 비율과 세제가 갈린다.

상장 리츠는 대부분 위탁관리형이다. 자기관리 리츠는 법인세 공제를 받지 못해 배당 여력이 다르다. 인가와 감독은 국토교통부와 한국부동산원이 맡고, 자산·차입·배당 내역은 리츠정보시스템과 사업보고서에 공시된다.

배당수익률 숫자 뒤에서 확인할 네 가지

배당수익률은 주당 배당금을 주가로 나눈 값이라, 배당금이 그대로여도 주가가 내려가면 숫자는 커진다. 자산 가치가 흔들려 주가가 빠진 리츠가 화면에서는 가장 높은 배당 종목으로 보이는 이유다. 숫자를 받기 전에 네 항목을 확인한다.

네 항목은 한 질문으로 모인다. 지금 받는 배당이 내년에도 같은 자리에서 나오는가. 임대료에서 꾸준히 나온 배당과 건물 한 채를 팔아 만든 배당은 공시에 같은 금액으로 찍히지만 성격이 다르다. 차입 비율이 낯설다면 DSR·LTV·DTI 가이드를 먼저 본다.

배당은 그대로인데 주가가 빠지는 두 자리

첫째는 금리다. 리츠는 부동산을 살 때 차입을 크게 쓰므로 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당 재원이 깎인다. 동시에 예금·채권 금리가 올라 투자자의 요구수익률도 높아진다. 배당이 같아도 요구수익률이 올라가면 가격은 내려간다. 채권 ETF와 듀레이션에서 본 원리와 같다. 정책금리가 자산 가격에 닿는 경로는 기준금리와 주식에 정리해 두었다.

둘째는 유상증자다. 리츠는 이익을 유보하기 어려워 새 자산을 편입할 때 신주를 발행한다. 새로 사는 자산의 수익률이 기존 자산보다 낮거나 조달 금리가 높으면 주당 배당은 오히려 줄어든다. 증자 공시에서는 조달 금액보다 편입 자산의 임대수익률과 주식 수 증가폭을 본다.

주가가 순자산가치(NAV)보다 낮게 거래되는 일도 잦은데, 할인 자체는 매수 신호가 아니다. 시장이 자산 가치 하락이나 차입 재조달 위험을 먼저 반영한 결과일 수 있으므로, 할인 폭보다 할인의 이유를 본다.

세금 — 기본 15.4%, 공모 리츠는 분리과세 특례

리츠 배당도 배당소득이라 지방소득세 포함 15.4%가 원천징수되고, 다른 금융소득과 합쳐 연 2,000만 원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 된다. 합산 기준은 배당소득세와 금융소득종합과세에 있다.

공모 리츠에는 분리과세 특례가 따로 있다. 투자액 5,000만 원 한도로 3년간 받는 배당소득에 소득세 9%(지방소득세 포함 9.9%)를 적용해 종합과세에서 떼어 낸다. 다만 자동이 아니다. 증권사를 통해 미리 신청해야 하고 이미 받은 배당에는 소급되지 않으며, 적용 기한이 있어 투자 시점의 연장 여부를 확인해야 한다. 세율별 실수령 배당은 배당 계산기로 비교하면 된다.

자주 묻는 질문

리츠와 부동산 펀드, 리츠 ETF는 무엇이 다른가

상장 리츠는 장중에 사고팔 수 있고, 부동산 펀드는 대개 만기까지 환매가 제한된다. 리츠 ETF는 여러 리츠를 묶어 개별 종목의 공실·차입 위험이 분산되는 대신, 리츠 직접 투자에 쓰는 분리과세 특례가 그대로 적용되는지는 상품별로 확인해야 한다.

배당수익률이 가장 높은 리츠를 고르면 되지 않나

수익률이 높은 이유가 배당금이 커서인지 주가가 빠져서인지부터 갈라야 한다. 주가 하락이 원인이라면 시장은 이미 임대율이나 차입 조건의 악화를 반영하는 중일 수 있다. 과거 배당이 아니라 다음 회차의 재원으로 비교한다.

리츠 배당은 매달 나오나

국내 상장 리츠는 반기 또는 분기 배당이 일반적이고 결산월은 종목마다 다르다. 결산월이 어긋나는 종목을 묶어 현금흐름 시점을 분산할 수는 있으나, 배당 시기를 먼저 정하고 자산이 약한 종목을 담는 것은 순서가 뒤바뀐 선택이다.

한 줄로 줄이면

리츠는 세제 덕에 임대료를 거의 그대로 넘기는 회사이므로, 배당수익률 숫자보다 그 배당을 만들어 내는 임대율·차입 비율·배당 재원이 내년에도 유지되는지를 본다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 종목의 투자 권유가 아닙니다. 제도와 세율은 바뀔 수 있으므로, 투자 전 리츠정보시스템과 전자공시(DART)의 사업보고서에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.