집에 붙는 세금 3단계 — 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때

TL;DR

• 집에 붙는 세금은 살 때(취득세) · 갖고 있을 때(재산세·종부세) · 팔 때(양도소득세) 세 단계로 나뉜다.
• 보유세의 출발점은 시세가 아니라 공시가격이다. 여기에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율이 적용된다.
• 6월 1일 기준 소유자가 그해 보유세를 전부 낸다. 잔금일 하루 차이로 1년치가 갈린다.

1단계 — 살 때: 취득세

집을 사면 취득세를 낸다. 세율은 취득가액, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 면적에 따라 달라진다. 1주택자와 다주택자의 세율 차이가 크고, 생애최초 구입 등 감면 제도도 있다.

취득세는 잔금일 기준으로 발생하고 현금으로 내야 한다. 대출 한도만 맞춰 놓고 취득세를 빼먹으면 잔금 단계에서 자금이 부족해진다. 여기에 중개보수, 법무사 비용, 인지세가 더 붙는다. 실제 금액은 취득세 계산기와 중개보수 계산기로 미리 확인하는 편이 안전하다.

2단계 — 갖고 있을 때: 재산세와 종부세

보유세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과된다. 5월 31일에 잔금을 치르면 매수자가, 6월 2일에 치르면 매도자가 그해 보유세를 낸다. 하루 차이로 1년치가 갈리므로 잔금일 협상에서 자주 쟁점이 된다.

계산 구조는 이렇다.

• 공시가격 — 정부가 매년 발표하는 기준 가격. 시세보다 낮게 형성된다.
• × 공정시장가액비율 — 공시가격 전부에 세금을 매기지 않고 일정 비율만 반영한다.
• = 과세표준 → 여기에 구간별 세율을 적용한다.

재산세는 모든 주택 소유자가 낸다(7월·9월 분납). 종합부동산세는 인별로 보유한 주택의 공시가격 합계가 기준을 넘을 때만 추가로 낸다(12월). 종부세는 1세대 1주택자에게 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용해 부담을 낮춘다. 연간 부담은 보유세 계산기와 재산세 계산기로 가늠할 수 있다.

3단계 — 팔 때: 양도소득세

양도세는 판 가격 − 산 가격 − 필요경비로 계산한 양도차익에 부과된다. 취득세·중개보수·자본적 지출은 필요경비로 인정되므로 영수증을 보관해야 세금이 줄어든다.

세율을 가르는 변수는 보유 기간, 거주 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부다. 1세대 1주택은 일정 요건을 충족하면 비과세되며, 장기보유특별공제는 보유·거주 기간에 따라 커진다. 반대로 단기 보유는 세율이 크게 높아진다.

공시가격이 모든 것의 출발점

보유세를 좌우하는 것은 시세가 아니라 공시가격이다. 시세가 그대로여도 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율이 바뀌면 세금이 달라진다. 매년 공시가격이 발표되는 시기에 뉴스가 쏟아지는 이유다. 이의신청 기간도 이때 열린다.

확인할 세 가지

• 잔금일과 6월 1일 — 하루 차이로 그해 보유세 부담자가 바뀐다.
• 필요경비 영수증 — 취득세·중개보수·인테리어 중 자본적 지출은 양도세를 줄인다.
• 인별 합산 — 종부세는 세대가 아니라 사람 기준으로 합산된다. 명의 구성에 따라 결과가 달라진다.

한 줄로 줄이면

집은 살 때 한 번, 가진 해마다, 팔 때 또 한 번 세금을 낸다. 그중 매년 나가는 보유세의 기준일이 6월 1일이라는 것만은 반드시 기억해야 한다.

이 글은 세금 제도에 대한 정보성 설명이며 세무 자문이 아닙니다. 세율·공제 요건은 자주 개정되므로 국세청·위택스 등 공식 자료와 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.