다가구와 다세대 — 등기 단위가 가르는 임차인의 순위

TL;DR

• 다가구주택은 건축법상 단독주택이어서 건물 한 채에 등기가 하나다. 다세대주택은 공동주택이어서 호마다 등기가 따로 있다.
• 등기 단위가 하나면 담보도 하나다. 다가구에서는 같은 건물 다른 호의 선순위 보증금이 내 앞에 서지만, 다세대에서는 내 호의 등기만 보면 된다.
• 2026년 11월 12일 시행 건축법 시행령으로 면적 상한은 660㎡에서 1,000㎡로, 다가구 층수 상한은 3개 층에서 4개 층으로 완화된다.

분류부터 단독주택과 공동주택으로 갈린다

현관이 여러 개 달린 3~4층 건물은 겉모습으로 구별되지 않는다. 가르는 기준은 건축법 시행령 별표 1의 용도 분류다. 다가구주택은 단독주택에, 다세대주택은 공동주택에 들어간다.

다가구 요건은 셋이다. 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하(지하층 제외), 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주다. 세대 수는 동별이 아니라 같은 대지 안 모든 동을 합해 센다(법제처 유권해석 15-0461). 다세대주택은 바닥면적 합계 660㎡ 이하에 층수 4개 층 이하다. 4개 층에서 660㎡를 넘으면 연립주택, 5개 층 이상이면 아파트다.

2026년 11월 3일 국무회의를 통과한 개정 시행령은 11월 12일부터 면적 상한을 1,000㎡로 올리고 다가구 층수 상한을 4개 층으로 늘린다(국토교통부). 경계 표현이 보도마다 갈리므로 설계 단계에서는 조문을 확인한다.

등기가 하나면 담보도 하나다

중요한 차이는 층수가 아니라 등기 단위다. 다세대주택은 호마다 등기가 있어 101호에 걸린 근저당은 101호에만 미치고, 확인 범위도 그 호의 등기사항전부증명서 한 장이다 — 등기부등본 보는 법.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 부동산이다. 경매로 넘어가면 건물 전체 매각대금 하나를 모든 임차인이 나눈다. 배당 순위는 호가 아니라 날짜로 정해진다. 근저당 설정일과 각 임차인이 전입신고·확정일자로 갖춘 우선변제권 발생일을 한 줄로 세워 앞에서부터 받는다 — 전입신고와 우선변제권.

다가구에서 내 보증금 앞에 선 금액은 근저당 채권최고액만이 아니다. 먼저 들어온 세대들의 보증금 합계가 함께 앞에 선다. 근저당이 없는 건물이라도 선순위 보증금이 8억 원 쌓여 있으면 담보 여력은 그만큼 줄어든다.

전입신고에 호수를 적지 않아도 되는 쪽

다가구는 법률상 단독주택이므로 주소 표기 법리도 다르다. 대법원 97다29530 판결은 다가구용 단독주택 임차인이 지번을 정확히 적으면 대항력이 생기고, 편의상 붙인 호수까지 적을 의무는 없다고 봤다. 호수를 잘못 적어도 지번이 맞으면 대항력에 영향이 없다.

다세대는 반대다. 호마다 소유권이 나뉘어 있어, 제3자가 등기와 주민등록을 대조해 어느 호의 임차인인지 알 수 있어야 한다. 동·호수 없이 지번만 적은 주민등록은 유효한 공시방법으로 보지 않은 판례가 있다. 현관 호수와 등기상 호수가 어긋난 빌라가 적지 않으므로, 전입신고 주소는 현관 표기가 아니라 등기 표기를 따른다. 다가구라도 호수를 함께 적어 두는 편이 낫다.

계약 전에 떼야 하는 서류 세 장

다가구 계약에서 확인 비용이 큰 항목은 선순위 보증금 총액이고, 이 금액은 등기부에 적히지 않는다.

첫째, 등기사항전부증명서로 갑구의 압류·가압류와 을구의 근저당 채권최고액을 본다. 둘째, 전입세대확인서로 몇 세대가 언제 전입했는지 센다. 보증금 금액은 나오지 않는다. 셋째, 확정일자 부여현황을 임대차 정보 제공 요청으로 받는다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의6이고, 다른 임차인의 개인정보가 담기므로 계약 당사자가 되기 전에는 임대인의 동의가 필요하다. 요청 기간은 사용승인일부터 현재까지로 잡는다.

세 장을 모으면 선순위 보증금 합계와 근저당 채권최고액에 내 보증금을 더해 예상 낙찰가와 비교할 수 있다. 전세보증금반환보증 심사도 같은 계산을 한다. 다가구는 다른 세대의 보증금까지 합산하므로 기관·상품별 기준선이 다르고, 가입 여부는 접수 기관에서 확인해야 한다. 협조를 거부하면 계약을 해제할 수 있다는 특약도 방법이다 — 전세사기 예방 체크리스트.

최우선변제금은 세대끼리 나눈다

보증금이 작으면 확정일자 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는 장치가 있다(주택임대차보호법 제8조). 금액은 같은 법 시행령으로 정해지고 2023년 2월 21일 개정분이 현재 기준이다 — 생활법령정보.

기준 시점이 함정이다. 소액임차인 해당 여부는 내 계약일이 아니라 선순위 담보물권 설정일의 시행령으로 판단한다. 앞선 근저당이 2020년에 설정됐으면 그 시점 금액표가 적용된다. 설정일은 등기부 을구에서 본다.

다가구에서는 한 단계가 더 걸린다. 소액임차인이 여럿이면 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 넘으면 각자의 금액에 비례해 안분한다. 세대가 많은 건물에서 전액을 기대하기 어려운 이유다. 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 순위를 갖추고도 받지 못한다. 보증금과 월세를 바꿔 보려면 전세·월세 전환 계산기를 쓴다.

자주 묻는 질문

건축물대장은 다가구인데 현관마다 호수가 붙어 있다

현관 표기는 법적 분류와 무관하다. 기준은 등기와 건축물대장이고, 건물 전체에 등기가 하나면 다가구다. 호수는 임대 편의상 붙인 번호일 뿐이다.

다가구 전세와 다세대 전세 중 어느 쪽이 안전한가

건물 유형이 아니라 선순위 금액이 결정한다. 다세대는 확인 범위가 한 호로 좁아 검증이 쉽고, 다가구는 선순위 보증금 총액이 등기부에 드러나지 않는다. 시세와 선순위 금액이 같다면 차이는 확인 비용이다.

다가구가 다세대로 용도 변경되면 기존 대항력은 어떻게 되는가

이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 취득 시점의 요건으로 판단한다. 다만 변경 뒤 주소 체계가 달라지면 전입세대확인서상 주소와 등기 주소가 어긋날 수 있어, 갱신 계약 때 주소를 등기 기준으로 맞추고 확정일자도 새 계약서로 받아 둔다.

한 줄로 줄이면

다세대는 내 호의 등기 한 장으로 위험을 닫을 수 있고, 다가구는 같은 건물 모든 세대의 보증금을 더해야 위험이 보인다. 전입세대확인서와 확정일자 부여현황을 확보하지 못하면 담보 여력을 계산할 방법이 없다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 계약이나 투자를 권유하지 않습니다. 법령과 금액 기준은 개정될 수 있으니 계약 전에 국가법령정보센터와 접수 기관의 최신 자료를 확인하시기 바랍니다.