전입신고와 확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루

TL;DR

• 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시에 생기고, 확정일자는 받은 당일 효력이 생긴다. 우선변제권은 두 시점 중 늦은 쪽을 기준으로 완성된다(주택임대차보호법 제3조·제3조의2).
• 그래서 잔금일에 전입신고와 확정일자를 다 마쳐도 같은 날 설정된 근저당이 앞선다. 이 시차는 서류로 메울 수 없고, 담보권 설정을 미루는 특약으로 피하는 수밖에 없다.
• 권리는 만드는 것보다 유지하는 쪽이 까다롭다. 점유와 주민등록이 끊기면 사라지고, 경매가 열리면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 순위가 돈으로 바뀐다.

이름이 다른 두 권리다

세입자를 지키는 장치는 하나가 아니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘이다. 경매로 낙찰돼도 계약 기간까지 살 수 있고, 보증금을 돌려받기 전에는 집을 비워 줄 의무가 없다.

우선변제권은 경매나 공매로 집이 처분됐을 때 그 매각 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받아 가는 순위다. 대항력이 버틸 권리라면 우선변제권은 먼저 받을 권리이고, 둘은 요건과 발생 시점이 따로 계산된다.

등기부에서 선순위 권리를 읽는 방법은 등기부등본 읽는 법에 있다.

하루의 시차가 순위를 가른다

법은 인도와 주민등록을 마친 때가 아니라 그 다음 날 0시부터 제3자에 대한 효력이 생기도록 정했다. 신고한 당일에도 등기부에 다른 권리가 올라갈 수 있어 하루를 끊어 둔 장치라는 설명이 일반적이다.

확정일자는 반대로 받은 당일부터 효력이 생긴다. 그런데 확정일자만으로는 배당에 끼지 못한다. 대항요건이 갖춰져 있다는 전제에서 순위를 정해 주는 장치여서, 대항력 자체의 시차를 당겨 주지는 않는다.

실무에서 자주 문제가 되는 대목이다. 잔금일 오전에 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤어도 임대인이 그날 오후에 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞선다. 임차인의 기준일은 다음 날 0시이기 때문이다.

막을 방법은 사실상 하나다. 임대인이 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 넣고, 다음 날 등기부를 다시 떼어 확인하는 것이다. 보증금을 보증으로 덮는 선택은 전세보증보험 가이드에 있다.

확정일자를 받는 세 경로

확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 혼자 받을 수 있다. 가장 간단한 길은 계약서 원본과 신분증을 들고 주민센터에 가는 것이다. 수수료는 몇백 원 수준이고, 전입신고를 같은 자리에서 처리해 방문 한 번으로 끝난다.

대법원 인터넷등기소에서 계약서를 스캔해 올리는 온라인 신청도 가능하다. 세 번째는 주택 임대차 신고다. 보증금이나 월세가 신고 기준을 넘는 계약은 계약서 작성일부터 30일 안에 신고해야 하고, 신고가 수리되면 확정일자가 함께 부여된다.

다만 세 경로 모두 확정일자만 만든다. 임대차 신고로 확정일자를 받아 뒀더라도 전입신고와 실제 거주가 없으면 대항력이 생기지 않고, 대항력이 없으면 우선변제권도 서지 않는다. 신고 대상 기준은 개정돼 왔으므로 계약 시점 기준을 국가법령정보센터에서 확인한다.

보증금 중 일정액은 순위를 건너뛴다

보증금이 작은 임차인에게는 별도의 장치가 있다. 보증금이 일정 기준 이하이면 그중 일부를 선순위 담보권자보다 먼저 받는다. 순위와 무관하게 경매비용 다음으로 나오는 몫이다.

표의 금액은 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권에 적용되는 기준이다. 적용 기준은 선순위 담보권이 설정된 시점의 시행령이어서, 오래된 근저당이 걸려 있으면 그때의 낮은 금액이 적용된다. 합계가 낙찰가액의 절반을 넘지 못한다는 한도도 있다.

요건은 두 가지다. 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다. 경매 절차에서 권리를 읽는 순서는 경매 권리분석 입문에 있다.

만드는 것보다 유지가 어렵다

대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록이 이어지는 동안만 살아 있다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하고 주민등록을 옮기면 두 권리가 함께 사라진다.

이때 쓰는 장치가 임차권등기명령이다. 계약이 종료됐고 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했다면 법원에 신청할 수 있고, 등기가 되면 이사와 전출 뒤에도 기존 순위가 유지된다(제3조의3). 법원의 결정문이 아니라 등기부 을구에 기재된 사실을 확인한 뒤 이사해야 한다. 계약 종료 시점은 계약 해지와 보증금 반환에서 다뤘다.

확정일자는 집행권원이 아니다. 보증금을 돌려주지 않으면 반환 소송으로 판결을 받아야 경매를 신청할 수 있다. 전세권설정등기는 그 자체로 경매 신청이 되지만 임대인의 동의가 필요하고 비용도 훨씬 크다.

자주 묻는 질문

전입신고를 늦게 하면 어떻게 되는가

주민등록법은 이사한 날부터 14일 안에 신고하도록 정하고 있고, 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있다. 더 큰 손실은 순위다. 신고가 늦은 기간만큼 대항력 발생일이 밀리고, 그 사이에 설정된 담보권이 모두 앞선다.

확정일자를 받았으면 전입신고는 나중에 해도 되는가

그렇지 않다. 요건은 주택의 인도와 주민등록 두 가지이고, 둘을 모두 갖춘 다음 날이 기준일이 된다. 주소만 옮기고 살지 않으면 점유 요건이 흔들리고, 살기만 하고 신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않는다.

계약을 갱신하면 확정일자를 다시 받아야 하는가

보증금을 올리지 않고 기간만 연장했다면 처음 확보한 순위가 유지된다. 증액한 경우는 다르다. 늘어난 금액에 대해서는 새 계약서에 확정일자를 받아야 하고, 그 부분의 순위는 그 시점 기준이 된다.

한 줄로 줄이면

대항력은 전입신고와 입주를 마친 다음 날 0시에, 우선변제권은 그 시점과 확정일자 중 늦은 날에 생긴다. 잔금일 하루를 비워 두는 특약과 다음 날의 등기부 재확인이 순위를 지키는 가장 값싼 수단이다. 전세와 월세의 조건을 견줄 때는 전월세 전환 계산기를 쓴다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며 투자 권유나 법률 자문이 아닙니다. 지역별 기준 금액과 신고 기한은 개정될 수 있으므로 계약 전 국가법령정보센터와 정부24의 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.