아파트 관리비의 세 덩어리 — 장기수선충당금만 소유자 몫인 이유

TL;DR

• 아파트 고지서의 합계는 법이 말하는 관리비가 아니다. 시행령은 관리비를 열 개 비목으로 한정하고, 전기·수도료 같은 사용료와 장기수선충당금은 바깥에 둔다.
• 수선유지비는 관리비 비목이어서 사는 사람이 내고, 장기수선충당금은 법이 소유자에게 걷으라고 적은 돈이라 구분해 징수한다. 이름은 둘 다 수선인데 임자가 반대다.
• 임차인이 관리비에 섞어 낸 장기수선충당금은 퇴거 때 소유자에게 청구할 수 있다. 관리주체는 요구받으면 지체 없이 납부 확인서를 발급해야 한다.

고지서는 한 줄이지만 법은 셋으로 나눈다

공동주택관리법 시행령 제23조 제1항은 관리비를 열 개 비목의 월별 금액 합계로 못박는다. 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비(냉방·난방시설의 청소비를 포함한다), 위탁관리수수료다. 비목별 세부명세는 같은 시행령 별표 2에 있다.

같은 조 제2항은 장기수선충당금과 안전진단 실시비용을 관리비와 구분하여 징수하도록 하고, 제3항은 사용료 등을 또 따로 묶는다. 전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방 방식의 난방비·급탕비, 정화조·생활폐기물 수수료, 건물 전체 보험료, 입주자대표회의·선거관리위원회 운영경비, 텔레비전방송수신료가 여기 들어간다. 관리주체가 대신 받아 외부에 납부하는 돈이어서, 고지서에서 금액이 큰 전기료·난방비가 법적으로는 관리비가 아니다.

수선유지비와 장기수선충당금이 갈리는 지점

이름이 비슷해 한 덩어리로 묶이지만 근거 조문이 다르다. 수선유지비는 위 열 비목 중 하나다. 거주 중 나가는 소모성 보수와 냉난방시설 청소 같은 일상 관리가 들어가고, 쓰는 사람 몫이어서 돌려받는 항목이 아니다.

공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체·보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 한다. 승강기·외벽 도색·배관 교체처럼 몇 년에 한 번 큰돈이 드는 공사에 쓰는 적립금이고, 단지가 재개발·재건축으로 가기 전까지 공용부분을 지탱하는 돈이다. 남는 가치가 집을 가진 쪽에 귀속되므로 법은 걷을 상대를 소유자로 적었다.

월 부담액이 정해지는 식

시행령 제31조 제1항은 요율을 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정한다고 적는다. 전국 공통 요율이 없다는 뜻이다. 같은 조 제3항은 월간 세대별 장기수선충당금을 [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적으로 계산한다. 금액을 좌우하는 것은 요율이 아니라 단지가 앞으로 쓸 수선비 총액과 계획 기간이다. 총공급면적 80,000㎡, 계획기간 20년을 두고 수선비총액만 바꿔 넣어 본다.

가정값을 식에 넣은 결과이고, 실제 금액은 단지의 관리규약과 장기수선계획이 정한다. 같은 평형이라도 단지에 따라 두세 배 벌어진다.

퇴거할 때 청구하는 순서

가운데 줄이 임차인에게 실제 돈이 되는 자리다. 2년을 산 세대가 매달 43,750원을 냈다면 105만 원이고, 보증금 다음으로 큰 반환 대상이다. 공용관리비·개별사용료와 한 줄로 합산돼 찍히는 탓에 그냥 두고 나가는 일이 흔하다. 시행령 제31조는 사용자가 소유자를 대신해 낸 경우 소유자가 그 금액을 돌려주도록 정하고, 납부 확인을 요구받은 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해야 한다.

순서는 셋이다. 관리사무소에서 거주 기간 전체의 납부 확인서를 받고, 등기부등본으로 청구 상대인 소유자를 확정한 뒤, 보증금 반환과 같은 자리에서 정산한다. 변수는 특약이다. 항목을 그대로 적어 임차인 부담으로 둔 경우는 해석할 여지가 거의 없다는 설명이 많고, 관리비 일체처럼 뭉뚱그린 문구는 포함 여부로 다툼이 생긴다. 계약 때 이 한 줄을 보는 비용이 퇴거 때 다투는 비용보다 싸다.

내 단지 숫자를 어디서 보는가

공개 의무는 의무관리대상 여부로 갈린다. 공동주택관리법 제2조는 그 범위를 300세대 이상, 승강기가 설치된 150세대 이상, 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)의 150세대 이상, 주택이 150세대 이상인 주상복합 건축물의 네 경우로 적는다. 여기 들면 관리비 내역을 공개해야 한다.

공동주택관리정보시스템(K-apt)에서는 공용관리비·개별사용료·장기수선충당금을 나눠 보고 다른 단지와 견줄 수 있다. 다만 세대수·노후도·위탁관리 여부·승강기와 중앙난방 유무가 단가에 들어가므로 금액만으로 비싸다·싸다를 단정하기 어렵다. 소규모 단지의 공개 기준은 개정을 거쳐 왔으니 자기 단지가 대상인지는 관리사무소나 관할 지자체 안내로 확인하는 쪽이 안전하다. 월세와 관리비를 합친 주거비 비교는 전월세 전환 기준과 전월세 계산기로 한다.

자주 묻는 질문

관리비가 밀리면 집주인에게 청구되는가

공용관리비와 개별사용료는 쓰는 사람 몫이어서 체납도 사용자 쪽 문제로 다뤄지는 것이 원칙이고, 장기수선충당금은 법이 소유자 부담으로 적었으니 성격이 다르다. 체납액 처리와 승계 범위는 관리규약과 계약 조건에 걸리므로, 금액이 크면 관리사무소에서 근거를 먼저 확인하는 쪽이 맞다.

집을 팔면 그동안 적립한 장기수선충당금은 어떻게 되는가

적립금은 세대 계좌가 아니라 단지 계정에 쌓여 공용부분 공사에 쓰이므로 매도 시점에 세대별로 환급되지 않는다. 매도인과 매수인이 정산할지는 법이 정한 바 없이 당사자 합의로 다룬다.

오피스텔에도 같은 반환 규칙이 적용되는가

공동주택관리법은 공동주택을 대상으로 하므로, 오피스텔처럼 주택법상 주택이 아닌 건축물은 적용 법령과 관리 규정이 달라 같은 결론이 자동으로 따라오지 않는다. 계약 단계에서 관리규정과 특약으로 부담 주체를 적어 두는 쪽이 확실하다.

한 줄로 줄이면

고지서 맨 아래 합계는 세 종류의 돈이 섞인 금액이고, 법은 장기수선충당금만 소유자 몫으로 떼어 놓았다. 이름이 비슷한 수선유지비와 임자가 반대여서, 임차인이 할 일은 금액을 깎는 쪽이 아니라 매달 섞여 나간 적립금을 확인서로 되찾는 쪽이다. 소유자가 볼 것은 요율이라는 이름이 아니라 단지가 앞으로 쓸 수선비 총액과 계획 기간이다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며 특정 상품의 매수 권유가 아닙니다. 관리비 비목과 장기수선충당금 요율은 단지 관리규약에 따라 다르고 법령도 개정되므로, 관리사무소 공개 자료와 찾기쉬운 생활법령정보의 현행 조문을 확인하시기 바랍니다.