소유권이전등기 비용 — 취득세 뒤에 붙는 네 항목

TL;DR

• 소유권이전등기에 드는 돈은 취득세 외에 인지세, 국민주택채권, 등기신청수수료, 법무사 보수 네 갈래로 나뉜다.
• 앞의 세 항목은 법령으로 금액이 정해져 셀프등기로도 줄지 않고, 법무사 보수만 협의로 줄어든다.
• 채권은 매입액 전부가 비용이 아니라 즉시 매도할 때 깎이는 할인액만 실제 부담이다.

취득세 뒤에 붙는 네 항목

잔금을 치르고 등기를 넘길 때 가장 큰 금액은 취득세지만, 영수증에는 그 아래로 항목이 더 붙는다. 세율과 감면 구조는 주택 취득세 가이드와 취득세 계산기에서 계산할 수 있고, 이 글은 그 뒤에 남는 비용만 다룬다.

셀프등기로 아끼는 돈은 마지막 한 줄이다. 앞의 세 항목은 누가 신청서를 쓰든 같은 금액이 나간다.

인지세는 구간별 정액이다

인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서, 즉 매매계약서에 붙는 국세다. 거래금액에 비례하지 않고 적힌 금액이 어느 구간에 들어가느냐로 끊기며, 인지세법 제3조의 구간은 1천만 원 초과부터 시작한다.

예외가 하나 있다. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억 원 이하인 것은 인지세법 제6조에 따라 비과세다. 토지나 상가는 같은 금액이어도 과세된다. 납부는 전자수입인지를 사서 계약서에 붙이는 방식이다.

국민주택채권은 매입액이 아니라 할인액이 비용이다

소유권이전등기를 신청할 때는 제1종 국민주택채권을 의무로 매입해야 한다. 매입액은 주택도시기금법 시행령 별표의 구간별 매입률로 정해지는데, 기준은 실거래가가 아니라 시가표준액이고 같은 금액이어도 소재지에 따라 비율이 다르다.

서울에 있는 시가표준액 5억 원 주택을 매매로 취득하면 26/1,000 구간이므로 매입액은 1,300만 원이다. 공동명의라면 각 등기명의자의 지분에 해당하는 시가표준액으로 나눠 계산한다.

핵심은 이 1,300만 원이 비용이 아니라는 점이다. 채권을 들고 있을 수도 있지만 대부분은 매입과 동시에 매도하고, 발행금액에서 깎이는 부분만 실제 부담이 된다. 이 비율을 고객부담률이라 부르고 선급이자와 세금을 반영해 매일 바뀐다. 은행 안내 예시로는 1,000만 원을 즉시 매도할 때 할인율이 3.8546%면 부담금이 385,460원이다. 당일 값은 주택도시기금의 고객부담금 조회에서 확인한다.

등기신청수수료는 신청 방식으로 갈린다

법원에 내는 수수료로 부동산 1개당 정액이다. 2025년 8월 1일 시행 기준으로 매매 등 일반 소유권이전등기는 서면 방문 신청 18,000원, 전자표준양식(e-Form) 15,000원, 전자신청 10,000원이다. 상속·유증을 원인으로 하는 이전등기는 따로 정해져 있다.

아파트 한 채는 보통 1건이지만 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택은 개수만큼 붙는다. 개정 전 금액인 15,000원을 적어 둔 안내가 아직 많아 접수 전에 인터넷등기소에서 확인하는 편이 안전하다.

법무사 보수는 상한이 정해진 협의 가격이다

대한법무사협회 보수표는 기본보수의 상한액 산정방법을 정한 것이다. 표의 금액은 받을 수 있는 최대치이고 실제 보수는 협의로 정해진다. 구간별 기본보수에 초과액의 일정 비율을 더하는 누진식이고, 한 건으로 여러 부동산을 등기하면 과세표준액을 합산한다. 보수에 부가가치세는 포함되지 않아 10%가 따로 붙는다.

그래서 견적서는 법무사 보수와 부가세, 국가와 기금에 가는 세금·채권·수수료, 등기부 발급비 같은 실비로 갈라서 봐야 한다. 가운데 덩어리는 법무사의 수입이 아니므로 영수증과 맞춰 보면 된다. 등기부에 남은 권리를 보는 순서는 등기부등본 읽는 법에, 중개보수의 상한요율은 부동산 중개보수 가이드에 정리해 두었다.

기한은 60일이 두 개다

첫 번째는 취득세다. 유상 취득은 취득한 날, 통상 잔금 지급일부터 60일 안에 신고·납부해야 한다. 등기소에 취득세 납부확인서를 함께 내므로 순서상으로도 세금이 먼저다.

두 번째는 등기 신청이다. 부동산등기 특별조치법 제2조는 매매처럼 서로 대가적 채무를 지는 계약이면 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 정한다. 증여처럼 한쪽만 채무를 지면 계약의 효력이 발생한 날이 기산일이고, 세금은 증여세 기초 가이드에서 따로 봐야 한다. 상당한 사유 없이 넘기면 과태료가 붙고, 지자체 안내 기준으로 해태 기간이 2개월 미만이면 기준금액의 5%, 12개월 이상이면 30%까지 올라간다. 부과 대상은 등기로 이익을 얻는 매수인이 원칙이다.

자주 묻는 질문

셀프등기로 실제 줄어드는 금액은 어디까지인가

법무사 보수와 거기 붙는 부가가치세까지다. 인지세·채권 할인액·수수료는 본인이 신청해도 같은 금액이고, 전자표준양식을 쓰면 수수료만 조금 내려간다. 다만 잔금과 대출 실행, 등기 접수가 같은 날 맞물리는 거래는 서류 하나가 빠져도 되돌리기 어렵다.

국민주택채권은 반드시 사야 하는가

매입이 의무이고 매입필증이 신청 서류에 들어간다. 다만 주택 시가표준액이 2천만 원 미만이면 매입 대상이 아니다. 계속 보유할 의무는 없어 대부분 같은 날 매도하고 할인액만 부담한다.

인지세는 매도인과 매수인 중 누가 내는가

인지세법은 문서를 함께 작성한 사람들에게 연대납부 의무를 지우므로 한쪽으로 정해져 있지 않고, 관행상 절반씩 나누거나 계약서에 분담을 적어 둔다. 주택이면서 기재금액이 1억 원 이하라면 애초에 과세되지 않는다.

한 줄로 줄이면

등기 비용은 취득세 다음 줄부터가 본론이다. 인지세는 구간별 정액, 채권은 매입액 중 할인액만 부담, 등기신청수수료는 부동산 1개당 정액이고, 협의가 되는 항목은 법무사 보수뿐이다. 견적서를 이 네 줄로 나눠 적어 보고, 금액 기준은 찾기쉬운 생활법령정보와 주택도시기금에서 대조한다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 투자나 특정 거래를 권유하는 내용이 아닙니다. 수수료와 세액은 2026년 10월 기준이며 법령 개정으로 바뀔 수 있으므로, 개별 사안은 관할 등기소와 국세청·주택도시기금 공식 자료에서 확인하시기 바랍니다.