부동산 중개보수 — 상한요율과 부가세가 갈리는 지점

TL;DR

• 요율표의 숫자는 지급해야 하는 금액이 아니라 넘을 수 없는 상한이다. 법정 명칭도 상한요율이고, 실제 금액은 그 아래에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다.
• 주택은 거래 유형과 금액 구간에 따라 상한이 갈린다. 매매·교환은 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6% 범위이고 저가 구간에는 요율과 별도로 한도액이 붙는다.
• 부가가치세는 보수가 아니라 그 위에 붙는 세금이어서 상한 계산에 들어가지 않는다. 다만 세율은 중개사무소의 과세 유형에 따라 갈려서, 간이과세자가 10%를 받는 것은 별개의 문제가 된다.

‘상한요율’이라는 이름이 전부다

중개보수를 둘러싼 오해는 대부분 벽에 붙은 표 한 장에서 시작한다. 그 표를 정가표로 읽으면 금액이 이미 정해진 것처럼 보이지만, 표의 제목은 요금표가 아니라 상한요율표다.

공인중개사법은 주택의 중개보수를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도의 조례로 정하게 하고, 주택이 아닌 부동산은 그보다 넓은 범위에서 협의하도록 했다. 그래서 같은 금액의 거래라도 지역에 따라 표가 조금씩 다를 수 있고, 표 안에서 어느 지점에 합의하는지는 거래마다 달라진다.

고정된 것은 두 가지다. 상한을 넘을 수 없고, 한도액이 붙은 구간에서는 요율을 곱한 값이 한도액을 넘을 수 없다. 거래 비용을 미리 계산해 볼 때는 중개보수 계산기로 상한을 확인하고, 취득 단계의 세금은 주택 취득세 가이드와 함께 더하는 편이 실제 자금 계획에 가깝다.

매매·교환의 구간별 상한

요율이 금액에 비례해 계속 오르지 않고 한 번 내려갔다 다시 오르는 모양이 특징이다. 2억~9억 원 구간의 0.4%가 가장 낮고 9억 원을 넘으면 0.5%로 올라간다. 매매가 8억 9천만 원이면 상한이 356만 원인데 9억 원이면 450만 원이다. 거래금액 차이는 1천만 원인데 보수 상한은 94만 원 벌어진다.

임대차는 거래금액부터 환산한다

임대차에서 먼저 정리할 것은 요율이 아니라 거래금액이다. 전세는 보증금이 그대로 거래금액이지만, 월세는 보증금에 월 차임의 100배를 더해 환산한다. 그 값이 5천만 원 미만이면 100배 대신 70배로 다시 계산한다는 단서가 붙는다. 보증금과 월세를 서로 옮겨 볼 때의 기준은 전월세 전환율 쪽이 맞고, 여기서 쓰는 100배·70배는 보수 계산 전용 환산식이다.

세 번째 줄이 70배 단서가 작동한 경우다. 100배로 더하면 4,000만 원이어서 5천만 원에 못 미치므로, 보증금 500만 원에 월세의 70배인 2,450만 원을 더해 2,950만 원으로 다시 잡았다. 두 번째 줄은 요율을 곱한 값이 한도액 30만 원보다 작아서 그대로 상한이 된다.

부가가치세는 상한 바깥에 있다

부가가치세는 중개보수가 아니라 용역에 붙는 세금이므로 상한요율 계산에 포함되지 않는다. 문제는 세율이 중개사무소의 과세 유형에 따라 다르다는 점이다. 일반과세자는 보수의 10%를 별도로 청구하고 세금계산서를 발급한다.

간이과세자는 업종별 부가가치율이 반영돼 세율이 낮아진다. 부동산 중개업의 부가가치율은 40%여서 실질 세율은 4% 수준으로 정리된다. 국토교통부 법령해석은 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 넘지 않으면 초과수수가 아니라고 보면서도, 간이과세자가 소비자에게 일반과세율의 부가가치세를 징수하면 공인중개사법 제33조의 금지행위에 해당될 수 있다고 밝혔다. 연 매출이 4,800만 원에 못 미치는 간이과세자는 납부 의무 자체가 면제되고 세금계산서를 발급할 수 없다.

그래서 확인할 것은 요율이 아니라 사업자등록증의 과세 유형이고, 부가가치세를 별도로 낼지는 계약 전에 약정으로 정해 두는 편이 안전하다. 금액을 적지 않고 ‘부가세 별도’라고만 합의하면 나중에 10%인지 4%인지로 다툼이 생긴다.

언제 지급하고, 거래가 깨지면 어떻게 되는가

공인중개사법 시행령은 중개보수의 지급 시기를 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 정한다. 계약서에 서명하는 자리에서 보수를 요구받는 일이 흔하지만, 그것이 법정 원칙은 아니라는 뜻이다.

거래가 깨진 경우는 과실이 어디 있었는지로 갈린다. 같은 법 제32조는 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우 보수를 받을 수 없다고 정한다. 반대로 중개사에게 과실이 없는 해제라면 보수 청구가 막히지 않으므로, 계약이 완성되지 않으면 보수를 지급하지 않는다는 특약을 미리 넣는 실무가 생겼다. 해지 절차에서 누가 무엇을 부담하는지는 계약 해지와 보증금 반환에서 함께 보면 된다.

자주 묻는 질문

표에 적힌 요율보다 낮게 협의할 수 있는가

제도상 가능하다. 상한 이내에서 협의로 정하는 것이 법정 구조이기 때문이다. 다만 중개사가 낮은 요율에 응할 의무는 없으므로, 계약을 진행하기 전에 금액을 먼저 합의하는 편이 현실적이다. 잔금 자리에서 꺼내면 협의가 아니라 분쟁이 된다.

오피스텔이나 상가는 어느 표를 쓰는가

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 상한이 적용된다. 이 요건을 벗어난 오피스텔과 상가·토지 등 주택이 아닌 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정한다.

간이과세 중개사무소가 부가세 10%를 청구하면

과세 유형과 맞지 않는 청구다. 국토교통부 해석에 따르면 간이과세자가 일반과세율로 징수하는 것은 금지행위에 해당될 수 있다. 사업자등록증의 과세 유형을 확인하고, 세금계산서나 현금영수증 발급 가능 여부를 함께 물어보면 정리된다.

한 줄로 줄이면

중개보수는 표가 정해 주는 금액이 아니라 표가 그어 놓은 선 안에서 합의하는 금액이고, 그 선 바깥에 과세 유형에 따라 갈리는 부가가치세가 따로 붙는다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 상한요율과 한도액은 시·도 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전에는 국가법령정보센터의 공인중개사법 시행규칙과 찾기 쉬운 생활법령정보, 거래 지역 지방자치단체의 고시를 확인하시기 바랍니다.