전세자금대출 보증 — 한도를 정하는 세 개의 산식

TL;DR

• 전세자금대출은 보증기관의 보증서 없이 나가지 않는다. 한도를 정하는 1차 관문은 은행의 금리표가 아니라 보증기관의 한도 산식이다.
• 한국주택금융공사(HF) 일반전세자금보증은 과목별·소요자금별·상환능력별 세 한도 중 가장 적은 금액을 한도로 삼고, 수도권·규제지역이면 그 값의 8/9만 인정한다.
• 대출보증과 전세보증금반환보증은 이름이 비슷하지만 보호 대상이 다르다. 대출이 승인된 것과 내 보증금이 돌아올 장치가 생긴 것은 별개다.

은행이 담보로 잡는 것

주택담보대출은 집에 근저당을 설정하면 끝나지만 전세자금대출은 그럴 수 없다. 집은 임대인 소유이고, 임차인이 가진 것은 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 권리뿐이다.

그래서 은행은 담보를 두 겹으로 만든다. 하나는 보증기관의 보증서로, 차주가 갚지 못하면 보증기관이 대신 갚는다는 약정이다. 다른 하나는 임차보증금반환채권이고, 은행은 이 채권에 질권을 설정하거나 채권을 양도받는다. 근저당과 역할은 같고 대상이 채권이라는 점만 다르다. 두 방식 모두 임대인의 승낙서 서명이 필요해서, 임대인이 거부하면 그 상품은 진행되지 않는다.

이 구조는 계약이 끝나는 날 드러난다. 질권이 설정된 금액은 임대인이 임차인이 아니라 은행에 직접 변제하거나 공탁해야 해서, 만기에 보증금 전액이 내 통장으로 들어오지 않는다. 종료 절차는 계약 해지와 보증금 반환에서 다뤘다.

이름이 비슷한 두 보증

전세에 보증이 붙은 상품은 두 종류다. 지금 다루는 대출보증과 전세보증금반환보증이고, 같은 기관이 둘 다 취급해서 섞이기 쉽지만 보호하는 사람이 반대쪽이다.

대출 승인은 은행이 받을 돈에 안전장치가 붙었다는 뜻이다. 자기 자금과 대출금이 돌아온다는 보장은 반환보증 쪽에 있고, 가입 요건은 전세보증보험 가이드에 정리했다.

한도는 세 개 중 가장 작은 값

보증기관의 한도 산식은 하나가 아니다. HF 일반전세자금보증은 성격이 다른 세 개의 한도를 각각 계산한 뒤 가장 적은 금액을 보증한도로 삼는다. 하나가 넉넉해도 나머지가 깎으면 그 값이 내 한도다.

과목별 한도에는 주택 보유 수 조건이 하나 더 붙는다. 본인과 배우자를 합쳐 1주택이면 상한이 내려가고, 공사 안내 기준으로 수도권·규제지역이면 1억 8,000만 원, 그 밖의 지역이면 2억 원이다.

상환능력별 한도는 소득이 그대로 한도로 번역되는 칸이다. 기존 대출의 연간 상환액이 먼저 빠지므로 신용대출 잔액이 전세 한도를 줄인다. 가장 빡빡한 자물쇠가 금액을 정하는 구조는 DSR·LTV·DTI와 같다.

보증비율과 8/9가 남기는 자기 자금

세 한도의 최솟값이 곧 대출금은 아니다. 보증기관은 보증금 전액이 아니라 정해진 비율만 보증하고, 소재지에 따라 산출액을 한 번 더 깎는다.

HF 기준으로 보증비율은 90%이고 수도권·규제지역은 80%다. 여기에 수도권·규제지역은 세 한도 중 최솟값의 8/9만 인정하는 규정이 겹친다. 같은 보증금과 소득이라도 지역에 따라 금액이 갈리는 지점이다.

표의 소득 한도는 설명을 위한 가정이고 실제 금액은 소득과 기존 부채에 따라 달라진다. 확인할 것은 숫자가 아니라 순서다. 보증금의 80%가 1차 천장, 소득이 더 낮으면 소득이 천장, 수도권·규제지역이면 거기서 한 번 더 깎인다. 남는 차액은 잔금일에 통장에서 나갈 자기 자금이다.

기관 세 곳을 고르는 기준

보증기관은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 세 곳이다. 한 곳에서 막혔다고 끝이 아니다.

세 기관은 상품 구성과 심사에서 무겁게 보는 항목이 다르다. HF와 HUG는 공적 기관이어서 정책 상품을 함께 취급하고, 한쪽에서 한도가 안 나오던 사람이 다른 쪽에서 통과하기도 한다. SGI서울보증은 민간 보험사여서 공적 보증의 상한에 걸리는 고가 구간을 받는 편이다.

보증료도 함께 본다. 대출이자와 별도로 나가고 임차보증금과 소득에 따라 연 단위 요율로 차등 부과되므로, 금리만 비교하면 실제 부담을 놓친다.

다만 기관별 상한과 요율, 대상 주택은 고시와 정책으로 자주 바뀐다. 비교의 기준은 요약 표가 아니라 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 현재 안내문, 그리고 은행 상품설명서다.

자주 묻는 질문

보증기관을 내가 골라서 신청할 수 있는가

은행 창구에서 상품을 고르면 그 상품에 연결된 보증기관이 따라오는 구조다. 한 은행이 여러 기관의 상품을 취급하므로 선택의 폭은 있지만 특정 기관의 보증만 쓰는 상품도 있다. 상담 때 가능한 보증기관과 기관별 예상 한도를 함께 받아 보는 편이 빠르다.

1주택자도 전세자금대출 보증을 받을 수 있는가

받을 수 있지만 상한이 내려간다. HF 일반전세자금보증은 본인과 배우자 합산 1주택인 경우의 과목별 한도를 따로 두고 있다. 보유 주택 수와 목적물 소재지가 함께 걸리므로, 집을 한 채 두고 전세로 들어가는 경우에는 신청 전에 기준을 확인한다.

대출이 나오면 보증금 전액이 보호되는가

그렇지 않다. 대출보증은 은행을 위한 장치이고, 임차인의 보증금을 지키는 것은 대항력·우선변제권과 반환보증이다. 전입신고와 확정일자로 순위를 세우는 일은 대출과 별개이고, 그 시점은 전입신고와 확정일자에 있다.

한 줄로 줄이면

전세자금대출의 한도는 은행이 아니라 보증기관의 산식이 정한다. 보증금의 80%가 1차 천장, 소득이 2차 천장, 수도권·규제지역의 8/9 조정이 3차 천장이다. 대출보증은 은행을 지키는 장치이므로 내 보증금은 순위와 반환보증으로 따로 챙긴다. 보증금이 시세에서 어느 수준인지는 전세가율로, 전세와 월세의 부담 비교는 전월세 전환 계산기로 가늠한다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며 투자 권유나 금융 자문이 아닙니다. 보증한도·보증비율·보증료율과 주택 보유 수 기준은 기관 고시와 정책에 따라 바뀌므로, 신청 전 한국주택금융공사·주택도시보증공사의 공식 안내와 은행 상품설명서를 확인하시기 바랍니다.